Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 —— 共238页 第1页 万科金色海蓉项目营销策划报告 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第2页 在本案招标之前，“万科金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。 此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况，深度剖析万科金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局，以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判，从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施 客户目标 项目背景 此次“万科金色海蓉”项目招标是为项目开发与营销决策提供真实、有效、客观的市场依据。为项目前期市场调研、项目定位及初步规划设计提供二次佐证。 成都万科拟将“万科金色海蓉”项目一期打造成G3金色产品系列，其产品形式将以精装小户型与SOHO公寓为主。以期满足首置、首改客户群需求点 项目背景 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第3页 我们的研究思路 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第4页 报告总纲 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第5页 项目发展背景与本体属性 金色海蓉 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第6页 从本案自身控规指标来看，代征地面积占总用地面积34.66%，本地块公共用地面积较大；其限高指标宽裕，结合08年现行规划条例容积率能够做到最大，让产品规划策略受限制较小 宗地控规指标 后期开发用地 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第7页 项目1期总平（过程稿） 一期为精装修，规划有住宅和商业 本案一期产品初步规划设计为SOHO公寓+精装小户型住宅+商业，按此次招标要求暂不考虑本案商业部分，其中SOHO公寓为地上2-4层（裙楼部分），总建筑面积按1万㎡计算；精装小户型住宅为地上5-30层（主楼），总建筑面积按4万㎡计算 从项目1期总平分析，本案裙楼2-4层SOHO公寓产品采用4梯19户、5梯23户、及4梯20户内廊式设计，该类设计将导致本案整体公摊率较高； 其次，5-30层精装小户型住宅，按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析，主楼应为塔式高层建筑，该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题，同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响 本案一期初规产品设计 Thursday, May 09, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销策划报告 —— 共238页 第8页 本案位于成都市城南武侯区，正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次，宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源，区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件 万科金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30。36’53.68” 东经104。04’55.22” 宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区，与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊，235亩的生态绿地，是成都市内最大的城市绿色氧吧，也是唯一保持原生态景色的湖泊，其宗地独特的地理位置与自然资源条件，为本案带来较为有利的开发条件 区域所扮演的城市角色与功能 30 。36’53.68”N 104 。04’55.22”E