成都优客联邦项目2期营销代理投标报告 招标 方：成都长城集团房地产开发有限公司 投标 方：成都思源房地产经纪有限公司 投标日期：2008年６月20日 红牌楼的优势时代 从销售一个项目的成功到一个成功品牌的塑造: 优地－优客联邦－优势？？ 从项目开发商到城市运营商的角色转变: 长城集团 从传统商业集合地到都市时尚住区的城市肌理延伸：红牌楼板块 2008 我们的目标 08年10-09年5月完成销售目标：2.8亿左右 销售目标 住宅销售均价需达6200元/㎡，商业销售均价需达8200元/㎡,车位80000元/个 经济指标 09年度内实现住宅产品全部去化，实现销售收入2.95亿左右 核心命题—— 一个规划、体量、产品、资源不占绝对优势的项目，如何出彩？ 跳出项目本体，以城市的视角审视， 一场多资源整合的营销提升运动！ 城市之争。 在城市不断扩张聚合效应中，红牌楼区域被一次次重新界定 成都城市开发与运营进程中的“热带”。 西贵南富，是成都未来的格局。 人文城西，国际城南，是政府总结和希望看到的。 在这两极上，西边的二三环，是积淀至深的老贵之带；南边的三四环，是蓬勃兴旺的新贵之带。 这一西一南交织的热带，一直 引领着成都的地产主流，呈扇 状地向西三环外和南四环（绕 城）外扩展，形成了成都两大 旺地。 红牌楼之变 裂变，来自于城市板块的重合带，引发力量的厚积喷发！ 优地(地) 优客联邦(人) 优势时代(天) 优品联盟(和) 2号地块 3号地块 优地地块 1号地块 长城集团之理想 仰望城市，从区域运营商到城市运营商转变！ 总之，红牌楼在城市扩张、裂变和开发商对城市发展进程推进中，优势已经来临！ 时代背景下的市场 震后成都市场 区域市场 土地供应 在售项目 1. 危旧房住户的换房刚性需求凸现,成都周边入蓉购房者可能增加 2. 重视安全与品质,价格不再是关键考量 3. 产品偏好之改变-喜新厌旧,喜低厌高 4. 短期投资需求被抑制（长期不会受太大影响） 需求面： 震后成都市场 供给面： 1. 中长期，供应结构整体不会发生变化，主城区产品仍然以高层为主 2.震后短时期内，非高层物业将实现溢价，并实现较好销售。 3.高层住宅物业销售抗性增加，定价体系可能出现调整。 4.中远期受建筑成本上涨及高土地成本的影响，价格有上涨压力 5.产品抗震功能的增加 数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理 比较地震前后的交易情况可以看出，地震对房地产的影响极大，震后成都市主城区商品房交易数量和面积下跌幅度都在四成以上，其中总成交量下降了41.45%，交易面积下降了47.58%。 在震后的成交中，其中部分属于震前销售的延续，如果排除震前订购，震后签约部分，实际下滑可能达60%以上 地震前后销售情况分析 数据来源：成都市房管局，由思源研发顾问部整理 五月商品房成交量环比分析 与4月相比，各行政区成交量均呈现不同程度的下降。 金牛区下降了40%以上，超过其他各区，位居第一。 武侯区受地震影响最小，区域成交量较4月仅下降2.9% 地震前后销售情况分析