缔造上海城市豪宅新坐标， 朗诗虹桥绿郡营销之路
谨呈：朗诗上海区域公司
2011-8-15
PART1 项目背景解析3
区域属性
项目区位——雄踞大虹桥内环内核心区位，紧邻中山公园，为市中心稀缺项目
西郊板块
徐家汇
古北
虹桥机场
内环线
中环线
外环线
10Km
区位优势：主城核心板块，位于长宁区中山西路713弄，西侧为中山西路、南侧为天山路、北侧为武夷路 配套优势：片区居住氛围浓厚，口碑高，同时高端商业及公共配套齐全 交通优势：紧贴内环，便利连接城市主干道（外环、中环及延安路高架）公共交通齐备 国际化优势：毗邻静安寺、徐家汇及古北国际社区，（外籍常住人口及工作人口占全市比例近35%），外籍教育机构超过20所；是上海最具国际化的区域
豪宅区
国际化
配套佳
4Km
项目位于中山公园板块，内环内核心区位，临近静安寺、徐家汇与古北，交通便捷，区域价值高，国际化氛围浓3
园林一品 均价6万元/㎡
王子晶品 均价7.6万元/㎡
静安寺
中山公园
4Km
15分钟生活圈
项目属性
小体量，中高容积率社区，携都市繁华和绿色生态于一体 紧邻天山公园——6.8万方城市绿肺，景观资源丰富 齐全的配套设施、高品质商业配套——上海龙之梦购物中心
土地性质：住宅用地 占地面积：8532平方米 总建面积：26000平方米 容 积 率：2.25 物业类型：2栋18层高层，7套联排
项目东面是占地面积6.8万平方米的天山公园，其中水体面积1.67万平方米，草坪1.24万平方米。公园布局精巧，环境幽静。拥有山、湖、池、岛等景观
天山公园
小体量
景观好
配套优
商业中心——龙之梦
项目现状
项目规划充分考虑内部景观的视野与产品类别相融合，别墅类产品因其稀缺性具备形象标杆的潜质，公寓类产品有别于传统城市豪宅，户型偏小
产品升级
朗诗虹桥绿郡为朗诗第二代产品，在第一代产品上具有全新突破，更利于构筑有别于传统的绿色、生态、环保为核心的全新豪宅价值体系
更绿色的建筑：在绿色人居第一代产品基础之上，朗诗开创了全国首例“1.5升房”——即在满足室内温度夏季不超过26℃、冬季不低于18℃的情况下，每年每平方米建筑能耗为1.5升燃油。 更健康的生活：绿色人居第二代产品更运用了独有的Voc（可挥发性有机化合物）控制系统，可通俗理解为家中的有害挥发物。 更人性化的系统：配有可调节的室温和风量，可根据不同的人群以及家中人数的多少，调节风量、温度

同层排水
新风系统
电动遮阳百叶
气密性窗户
品牌价值
从南京到上海，朗诗深耕科技住宅，致力于推动房地产可持续发展，一线内环的项目本体对朗诗品牌与项目品牌来说都意味着一次绝佳而全新的形象价值跳点
品牌美誉
朗诗绿岛
朗诗绿色街区
朗诗虹桥绿郡
朗诗的道路
区域其他开发商
美兰湖中华园
金地格林世界
恒温·恒湿·恒氧的绿色科技住宅，一定程度上提升了朗诗项目的美誉度，其项目品质始终处于区域内的领先地位，引领了上海科技住宅风尚。但始终在上海未形成品牌追随，溢价能力不足

2010
2011
2012传统高端公寓聚集区，价值认知度高
周边配套齐全，具有大量高端国际化教育资源，客户圈层高端，涉外氛围浓厚
项目优势
存在问题
项目位于内环内核心区位，价值认知支撑众多，产品稀缺性与非典型性明显，具备打造城市豪宅的条件的同时也存在诸多价值实现障碍
位于内环内核心区域，交通畅达
科技精装公寓，对项目实现高溢价支撑不足
中高容积率，景观资源丰富，居住氛围良好
产品存在一定缺陷，户型空间有待改进
朗诗尚未在上海培养起其品牌追随者
具备打造城市豪宅天赋
如何克服项目存在的实际问题，突破原有的价值认知，获得较好的市场实现度是本项目成功关键
VS
结论