上海华燕置业策划有限公司 二零零四年四月
青浦高泾路项目 市场研究及市场定位建议
多元价值观的客户
错位竞争
市 场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块 市场分析
项目分析
市场建议
寻找产品与市场最佳契合点
1、寻找竞争板块的特殊性 2、开拓市场的空白点
寻找产品的唯一性
错位化的产品市场定位
上海别墅宏观市场分析
（一）、总体市场分析
2003年上海别墅平均月上涨点数1.1％，上涨水平略低于中房上海住宅指数（2％）的水平
（二）、供应分析
2003年： 供应总量： 359.6万m2 占地面积： 1058.3万m2 新上市别墅总占地面积： 485万m2 平均容积率： 0.34
2002年： 供应总量： 540万m2 占地面积： 1900万m2 平均容积率：0.28
1、供应量分析
2、分布区域分析
截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市别墅项目区域分布排行为： 1、松江区：23％ 2、闵行区：19％ 3、浦东新区：17％ 4、青浦区和长宁区各占：11％ 5、南汇区：8％ 6、徐汇区和嘉定区各占：3％ 7、普陀区和奉贤区各占：2％ 8、宝山区：1％
3、别墅类型分析
截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市各类别墅市场分额为： 1、独立式别墅：49％ 2、联体别墅：23％ 3、双拼别墅：13％ 4、叠加式别墅：12% 5、联排别墅：3％
小于150万元：4477(套数)、29(楼盘个数) 150~300万元：7404(套数)、54(楼盘个数) 300~500万元：3969(套数)、35(楼盘个数) 500~1000万元：2986(套数)、20(楼盘个数) 大于1000万元：861(套数)、8(楼盘个数) 总计：19697套、147个
4、在售别墅市场价格分布
（三）、小结
随着2003年整个上海“别墅年”的影响，别墅呈现出持续热销的局面，受这一因素的持续效应，预计今年的别墅供给量将不低于2003年。 别墅需求较旺，上海市别墅的保有量不断上升，从1990年200多万平方米上升到了2003年1200多万平方米； 独立别墅的客户来源是以非沪籍人士，上海本地客源，外地客户三分天下，联屋以及叠加别墅主要是以上海本地客源为主； 客户对于别墅的认识也发生了变化，不再简单拘泥于别墅产品的简单再复制，而是更注重细部产品、景观、生活方式等的综合因素； 综上所述：未来一段时期内，别墅的供应与需求将维持在平稳状态，但别墅价格将稳步上升的趋势

上海主要别墅板块分析
上 海 别 墅 分 布 示 意 图
位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块 别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较早的区域； 发展趋势：由于景观的稀缺性和唯一性，该地区的开发步伐将逐步朝着高档型度假别墅的发展方向继续发展；
1、淀山湖板块
三一八国道沿线
以上别墅项目共开发占地面积1754亩
物业形态分析
目前本地区别墅项目多数为尾盘，以独立别墅为绝对主力