雁鸣湖壹号项目销售代理结案报告
雁鸣湖壹号项目组 2014.1
雁鸣湖壹号项目销售代理结案报告
目录—— 一、项目接盘背景 二、项目操盘情况 三、项目工作总结 四、项目总结
第一部分、项目接盘背景 市场背景 项目背景
雁鸣湖壹号项目销售代理结案报告
现状—— 2013年中央领导换届，从中央局面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，可以看出，无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。 预测—— 基于这中执政思路上的新变化，14年类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整（例如房价控制目标）将难以避免
市场背景
《十八大三中全会》关于房地产的政策
11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文公布。 公报整体对房地产涉及内容较少，与房地产相关有以下几条： 第一，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 加快房地产税立法并适时推进改革。 赋予农民更多的财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。 健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。 建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。 规范并严格执行领导干部工作生活保障制度，不准多出占用住房和办公用房，不准超标准配建办公用房和生活用房。
8月30日“郑九条”出台：
相关要求9月1日起正式执行； 非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）； 郑州户口人员不满20岁，不得购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套； 中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳； 非正常住宅容积率1.0以下，面积144以上，须封顶后方可办理预售； 正常商品住宅首次报预售时，须一次性将同一建规证下所有楼栋价格同时申报，并划分为90平米以下，90-144平米，144平米以上，项目整体均价，四项申报； 正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其他楼盘最近3个月网签均价； 正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格（分面积段及整体均价考核），同时不得高于本项目最近3个月网签均价，否则将停网签； 价格考核按项目计，即无论项目有多少块地，不能通过分地块更换案名达到新开项目，无之前均价对比标准的目的.
市场背景
新政策解读
为了防止开发商在实际销售中涨价，此次政策规定，所有房源都要申报销售价格并且备案；（限价） 对于已经在郑州市拥有固定职业和工作的人群，即缴纳社保或者纳税证明的，是外地人中的刚性需求，应该予以保护；而办理居住证1年的，有可能在郑州只是短暂性居住，而如果居住证时间达到了3年，购买1套住房。另外，9月5日，又进行了新政补充：离婚带子女可购2套房。（限购） 新政策调整为主体结构封顶将申请预售的时间推后，增加了开发企业资金周转的压力，目的是为了引导企业多开发建设中小套型普通商品住房，满足刚性需求。（限售）
市场背景
第一部分、项目接盘背景 市场背景 项目背景
雁鸣湖壹号项目销售代理结案报告
项目地处郑州——开封交通枢纽地段。.西接郑州、东临开封，乘车一小时内可达两市；东距商丘等豫东城市群、西距洛阳等豫西城市群、南距许昌等豫南城市群、北距新乡等豫北城市群也不过2小时之遥，且距郑州国际机场30公里。 规划区内道路未完全铺砌，且仅便于单向行驶，森林内部交错纵横的小路不成系统，内部交通路网仍需改造。，且距离郑东新区、CBD、机场等富人聚集区的直线距离较远
雁鸣湖
新郑机场
郑东新区
本案区位分析
项目背景
资源价值--项目所在区域内资源丰富，拥有9960亩森林，4000余亩雁鸣湖，600亩蒲花荡，4000亩垂钓，6000亩莲池，70余种野生水鸟。 配套价值--规划区内已有一定的旅游开发项目，如静泊山庄、高尔夫球场、雁鸣湖生态园、影视基地等，但是这些项目都属于不同的开发公司，而且整个规划区缺乏一个统一的规划管理单位对其进行统一的规范管理
项目背景
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