2016-1-21
作者: 阿斯彭
文旅地产 (操盘经验)
转型与创新
旅游地产成为中国大小开发商谋求企业战略升级，拓展新增长空间的转型方向，其间赚得盘满钵
满者有之，亏得一塌糊涂者有之，逆势飘红者有之，艰难力挺者有之，锐意创新者有之，挂羊头卖狗
肉者更是多如过江之鲫
然而，究竟如何玩转文旅产业，如何做好旅游地产，开发商总免不了地产思维；主政者大多要求旅游
出形象、旺人气，力图稳增长、调结构、惠民生；而专家们更是言必称“食住行游购娱”……文
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文旅地产 (操盘经验)
转型与创新
尚益中国地产投资经营有限公司
（武汉）首席执行官彭家来
凭借实操文旅项目，惠阳新世界（占地面积3300亩）、广佛新世界（占地面积4500
亩）、海口新世界（占地面积3500亩），作出可参性、可行性，让业内人士共谋新时局
在这还是要强调一下，什么是商业模式？就是一个企业根据自己的运营经验，根据自己企
业的运营实力来设计一个模式，能够使之不是很简单的复制，别人想复制你的模式很困难，你
有核心的竞争力，这就是商业模式
很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持
由于缺乏产业内容，依靠“资源+地产”的同质化开发方式实现区域价值提升，物业销售的同
时带来是大量空置和低使用率。近年来，山东在烟台龙口及海阳、威海乳山及文登等地大规模
开发“滨海旅游地产”，主要针对东北、华北、西北等养老客户进行销售。迫于资金回款压
力，许多物业在完全不具备使用条件时就进行销售（比如没有安装煤气管道、5公里范围内没
有任何商业配套等），导致物业大量空置。再比如，2007年以前大量高尔夫物业在市场上销
售，曾经吸引一批批高尔夫及高尔夫物业爱好者。但是抽样统计显示，有超过50%以上的高尔
夫物业甚至从来没有真正使用过，包括著名的春城高尔夫等项目。项目的大量空置无法体现产
品的实际使用价值，也无相关的租金发生，导致后期再次销售时根本没有租金参考，后期交易
无法实现
中国的经济在不断地往上走，老年化程度那么高，需要有观念的转变，政府的智慧，资源
的整合，信息的共享，商业模式的创新。这是我认为中国文旅项目要走出困境必须要走的五步
路
第一个是依托自然资源为核心的模式
以稀缺的自然资源作为主要卖点，注重自然生态资源的价值挖掘，打造亲水、生态、亲子等旅
游度假、康养项目，以高星级酒店带动，销售型物业酒店化设计，精装交付、酒店托管为主
这种早期旅游地产开发的主流模式缘于对自然资源的非独占性和全国范围内同质化项目的增
多，对客户的黏性不足逐渐凸显，项目的相对优势丧失。当投资客越来越理性之后，整个市场
几乎所有项目遇到发展瓶颈，有价无市。应以独特的文化主题为核心发展、以产品提升文化景
观为核心的模式。文
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第二个是以产品提升文化景观为核心的模式
作为引擎聚集人气，为项目搭建价值平台，通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发，以
旅游房地产为最终目标。此类模式开发的项目因单一主题易被复制，若没有多样化的盈利模
式，将会陷入竞争的红海
在核心景观打造中，应综合考虑各片区的功能、特点、位置等因素，通过一条主线把各区主题
串联到一起
第三个是以陈述文化主题为核心的模式
以特色建筑为平台，属地文化为灵魂，基于特色文化的现代演绎，营造与现代城市差异化的情
景，通过项目运营，实现区域土地增值，带动周边地块的溢价提升
按照需求理论，当人的物质需求得到满足后会开始对精神层面的需求追寻，文化是最容易与人
产生情感共鸣的，若能以人性化需求为出发点，在业态、建筑和运营服务层面充分挖掘自身文
化，通过具象具有历史特色的建筑展现，利用现代科技手段，将项目演绎成为最具国际气质的
标志性商业奇观
第四个是以嫁接产业主题为核心的模式
以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相
关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核，提升整个区域价值，实现项
目运营或销售的获利
这一模式具有较强的可持续发展能力。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长，具有强大关
联带动效应，它在与其他关联产业融合的过程中，可实现产业价值链重构，融合后的产业群体
形成新的经济增长点，如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业
最后我想花两分钟时间和大家分享我想说的，第一个是我认为从事文旅产业有几点忠告，一没
有潜心研究文旅项目三个以上，我建议先不要搞养老。第二，没有其他产业支撑建议不要搞文
旅产业。第三，没有优秀的运营管理团队建议不要搞文旅产业。第四，只要靠银行贷款作为融
资平台的，只要是靠银行贷款的也建议不要搞文旅产业。第五，商业模式和现行法律法规相冲
的也建议不要搞文旅产业。第六，政府不大力支持的建议到地方不要大力搞。
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