15.2亿美元

相比下降了5.5%

港、澳大利亚和日本，共计占亚太区总
额的66.3%

31.2%，第二季度共完成交易4.762亿
美元，再次成为亚太区最活跃的交易
市场

上季度相比下降16.9%。按买家来源，
第二季度以香港买家最为活跃，完成
亚太区44.3%的交易额；其次是日本买
家，占比13.6%。值得注意的是，这些
投资者主要投资于本国酒店资产

“2017年开局行情令人振奋，到第二季
度市场走缓，投资者更多关注本土投资
机会。成熟市场仍然气氛活跃，而投资
者对发展中市场多持谨慎态度。然而鉴
于区域市场的表现，投资者不妨考虑次
级市场的高增值潜力资产，或将有所收
获。” 第一太平戴维斯研究部
图：丽雅酒店，新加坡
2017年8月
savills.sg/research02
市场简报 | 酒店销售与投资
市场概述
2017年第二季度亚太区酒店市场共
完成29笔交易，分布在8个国家和地
区，投资成交额达15.8亿美元。2017
年上半年交易总额较去年同期减少
5.5%

基汇资本领头的财团从法国开发商
Thierry Barbion和兰卡斯特集团
（Lancaster Group）手中，收购了
位于法属波利尼西亚（或称大溪地）
的波拉波拉四季度假酒店，是第二季
度最大交易之一。该笔交易于今年2
月公开，并最终在第二季度完成。同
样值得关注的交易还有悉尼双湾洲际
酒店，成交价约1.4亿澳元（1.053亿
美元）。买家为上海连合房地产投资
有限公司，卖家为新加坡皇家集团

尽管法属波利尼西亚录得一笔大宗
交易，第二季度的酒店交易仍主要发
生在澳大利亚、香港和日本等成熟市
场。这些市场的酒店资产凭借稳定业
绩吸引着本土买家

虽然对区域市场的预期降低导致上半
年投资额同比下滑，但投资者仍然积
极关注稳定型投资，特别是在成熟市
场，只是这些地区的资产往往价格较
高而收益率较低。亚太区其他市场依
然属于机会型投资市场，但潜在回报
率高于全球平均水平。对于这类市场
投资者更侧重于战略投资，选择具有
较高增值潜力的资产

北亚1
受日本酒店市场整体良好态势的推
动，投资者争抢日本酒店资产，而可
供出售的酒店资产则在不断减少。第
二季度日本酒店投资成交额同比减少
85.5%至161亿日元。这并不表示市场
无人问津，而是与前几年酒店销售热
潮相比，可售资产的稀缺已经严重影
响成交量

2017年第二季度日本市场最大的交易
为横滨新大谷尊贵酒店的出售，总价
51亿日元（4,510万美元）。卖家为
TOC，买家为芙蓉综合融资租赁株式
1日本、韩国
会社（Fuyo General Lease）。相
比前几个季度的高价，二季度的酒店
成交价相对较低。如前所述，东京和
大阪等重点城市缺乏投资机会，大多
数交易发生在其他区域城市。日本房
地产投资信托（J-REITS）作为本土主
要买家，倾向于在现有资产包中增加
酒店资产以长期持有，愈发造成短期
内酒店资产的短缺

尽管第二季度相对较为平静，但下一
季度有望完成一些重大交易。2020
年奥运会为市场乐观心态提供支撑，
入境游增长预期仍继续维持，因此部
分开发商将新建或开始稳定运营的酒店
出售给愿意接盘的买家。另外，近期有
消息称日本多个城市酝酿打造综合度假
区，如得到政府批准，可能会进一步推
动旅游业

韩国市场第一季度完成一笔交
易，Younggyu Moon以809亿韩元
（7,140万美元）的价格，将埃露艾
酒店售予Cheungdam Penthouse
PFV。受文化及娱乐出口的推动，韩国
旅游业和酒店业吸引并维持着相当的投
图 2
酒店投资销售成交额，按市场，2017年第二季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
澳大利亚22.9%
法属波利尼西亚12.3%
香港31.2%印度7.1%
日本9.6%
东南亚12.2%
韩国4.7%
Investment sales transaction volumes by location, 2017
Source: Savills Research & Consultancy, RCA
图 1
酒店投资销售成交额，2012年第二季度-2017年第二季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA26100.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
十
亿
美
元
十
亿
美
元
季度总额（左轴）四个季度滚动总额（右轴）
2017年8月
savills.sg/research03
市场简报 | 酒店销售与投资
表 1
2017年第二季度亚太区酒店投资交易精选案例
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
注：1美元=1.33澳元，1美元 =7.80港元
酒店地点成交价（亿美元）客房均价（美元） 买方
中央公园喜来登福朋酒店悉尼1.349454,152IIG
香港珀丽酒店香港2.901772,872保密
悉尼双湾洲际酒店悉尼1.053751,897上海连合房地产投资公司
资兴趣，但近期国内政治不稳定，加
之与最大游客来源国中国的潜在冲突
担忧，短期内韩国将面临利空形势，
将影响整体投资信心

东亚2
在香港，第一季度的活动与上季度相
比有所放缓，投资多由本土买家主
导。2017年第二季度，香港酒店成
交额达37亿港元（4.762亿美元），
而去年同期无交易达成。香港仍然是
一个稳定的成熟市场，入住率较高，
尤其受到本土买家追捧。然而来自中
国内地投资者的成交恐将有限，因为
这类投资者关注酒店以外的其他资产
类别

中国大陆市场本季度无重要交易达
成，但投资者持续关注北京、上海等
一线城市的战略投资机会。另外，由
于资金外流的限制，更多中国投资者
转向国内寻找投资机会。市中心地段
的物业资源稀缺，且通常价格较高而
租期较短，而投资者也开始关注主要
城市边缘地区或逐渐兴起的二线城
市，寻找更具增值潜力的资产

东南亚与南亚
虽然新加坡一直是投资者进军东南亚
市场的首站，但成交却少之又少

2017年第二季度，丽雅酒店、俱乐
部酒店（The Club Hotel）这两家精
品酒店完成出售，总价为1.275亿新
元（9,210万美元）。卖家为Hind集
团，买家为精品房地产投资公司8M
Real Estate。虽然新加坡的酒店价格
2 大中华区
一向偏高，但市场行情稳定、入住率
较高，能为投资者带来稳定现金流，
应该适合寻求稳定收益资产、倾向于
长期持有的投资者

马来西亚有两笔交易达成，且不在吉
隆坡、新山等重点投资城市。位于
槟城的松园酒店（Lone Pine）和大
山脚顶峰酒店（The Summit Hotel
Bukit Mertajam）以总价1.20亿林吉
特（2,310万美元）由国内买家接手

马来西亚林吉特疲软，似乎降低了海
外投资者的房地产投资成本，但投资
者在选择投资目标时均非常审慎、精
打细算

此外，马来西亚自2017年7月起开征
旅游税，可能会给国内酒店市场带来
一些阻力。用于游客住宿的所有类型
房屋（如注册酒店）均须纳税，税额
最低为每间每晚2.50林吉特（无评级
住宿），最高为每间每晚20林吉特
（五星级酒店）

澳大利亚与新西兰
第二季度，澳大利亚酒店成交额达
4.622亿澳元或3.487亿美元，在亚
太区仅次于香港，较2016年第二季
度交易总额增加了72.1%。虽然2017
年第二季度交易数量较少，但平均单
笔交易价格则高于上季度。皇家集团
将悉尼双湾洲际酒店以约1.4亿澳元
（1.053亿美元）的价格出售给一家中
国企业，即为其中一笔大宗交易

图 3
酒店投资销售成交额，按买家，2017年第二季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
澳大利亚
15.4%
中国大陆
9.7%
香港
50.5%
日本
11.0%
韩国
5.3%
印度
8.1%
Investment sales transaction volumes by buyer origin, 2017
Source: Savills Research & Consultancy, RCA
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2017年8月
savills.sg/research04
市场简报 | 酒店销售与投资
流的严格规定，且此类限制或更趋
严格，因为新规可能会对借道香港
的资本流出进行更多控制

民宿，规定民宿每年的运营时长不
得超过180天。这标志着包括Airbnb
等民宿租赁平台运作的合法化，而
展望
市场前景
此前这些平台一直游走于灰色地带

合法化运营之后，民宿短租将可吸收
一些酒店住宿需求，并可能压制酒店
价格下行

大利亚、日本和新加坡，一些大型交
易正在谈判过程中，将对年度交易额
产生重大影响

凭借积极的供求基本面以及持续的良
好业绩，澳大利亚酒店市场近期吸引
了投资者特别是亚洲投资者的兴趣

主要城市的酒店开发节奏依然低迷，
而需求则得到亚洲入境旅客和国内用
户的有力支撑。因此，国内外投资者
都将澳大利亚看作一个低风险投资
市场，这种认知反过来又推动酒店
需求，继而推高价格。2017年第二
季度，澳大利亚达成三笔跨境酒店交
易，亚洲其他市场则以境内交易为主
导

Raymond Clement
管理董事
亚太区
+65 6415 7570
rclement@savills.sg
第一太平戴维斯酒店部
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