大中华区物业摘要
二零一六年第四季度
政策调整加剧市场分化
专
题
文
章
办
公
楼13
经济和政策动态
中国的人民币贬值“挑战”北京CBD通勤人口未来四年将增
长1/3，到2025年将增长50%“一带一路”引领中国走向“全球
中枢”杭州–中国新经济的先锋城市2016年第四季度中国GDP增速较前三个季度小幅提升至6.8%，这主要还是得益于第三产业（服务业）的
强劲增长。2016年全年，服务增加值同比增长7.8%，对中国经济增长的贡献达到58.2%。此外，服务业
也成为投资最多的领域。2016年服务业固定资产投资占全国总固定资产投资比重较2015年提高1.4个百分
点至58%。同时，服务业的快速发展吸引外资投入快速增长。在中国制造业对外资的吸引力逐渐减弱的
大环境下，2016年服务业实际使用外资却取得了同比8.3%的增长，占全国实际使用外资总量的比重达
70.3%

2016年中国以股市和汇市的动荡开年，年初全球投资者对中国经济增长充满悲观情绪。得益于宽松的信
贷环境和积极的财政政策，全年取得了6.7%的GDP增速，超出市场预期。然而，2016年年底和2017年年
初的多项数据表明大规模刺激政策带来的中国经济增长动力将会逐步退却。其中，货币政策的改变将尤
为重要。2016年12月的中央经济工作会议已将防控金融风险和资产泡沫放到更为重要位置。近期央行上
调多个政策利率表明2017年货币政策将从中性转向偏紧

在房地产市场，随着楼市政策的转向，热点城市房屋销售动力开始减弱，开发商拿地热情逐步退却。在
经历了2016年快速的复苏之后，房地产投资在2017年面临调整或将再次拖累中国经济增长

此致敬礼
周志锋
中国区研究部总监
北京 14
上海 15
广州 16
成都 17
深圳 18
天津 19
青岛 20
重庆 21
沈阳 22
台北 23
香港 24
武汉 25
西安 26
悉尼 27
墨尔本 28
珀斯 29
工
业
地
产
零
售
物
业
住
宅
酒
店
3161
4567
北京 32
上海 33
广州 34
成都 35
深圳 36
天津 37
青岛 38
重庆 39
沈阳 40
武汉 41
西安 42
悉尼 43
墨尔本 44
北京 46
上海 47
广州 48
成都 49
深圳 50
天津 51
青岛 52
重庆 53
沈阳 54
台北 55
香港 56
武汉 57
澳门 58
西安 59
悉尼 60
北京 62
上海 63
广州 64
悉尼 65
墨尔本 66
北京 68
上海 69
成都 70
悉尼 71–
专
题
经济和政策动态
求放缓，四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升

其中，上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左
右。二线城市更是由于整体新增供应量不减，空置率保持在高
位

受整体需求减弱的影响，一线城市中，上海（中央商务区）与
广州的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了1.2%与0.8%；
北京与深圳的租金基本保持平稳，本季度租金环比微涨0.3%与
0.6%。从2016年全年来看，一线城市租金同比涨幅较2015年均
有大幅下降。在二线城市，居高不下的空置率水平对租金表现
持续施压。但在成都等部分城市，由于前期甲级办公楼的租金
持续下降，导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小，市场升级需求
有所提高，致使甲级办公楼的租金降幅收窄

展望2017年，一线城市的需求有望保持稳定。除金融与专业
服务业将继续主导甲级办公楼需求以外，高速发展的TMT（科
技、媒体和通信）欧亿·体育（中国）有限公司的租赁需求以及民营企业建立区域性或
全国总部的购买自用需求将保持强劲态势。但与此同时，一线
城市新增供应压力不减。上海更将达到历史峰值，传统中央商
务区将面临进一步的压力；一些交通便利、配套完善、高品质
项目涌现的新兴区域将继续成为亮点，租金表现预计也将拉近
与传统商务区的差距。在二线城市，不少市场的甲级办公楼租
金在过去一至两年显著下滑，部分市场甚至已经接近乙级办公
楼的水平，因此将催生大量的升级需求，具体表现为原先乙级
或是商住两用楼宇租户的升级与扩张需求

优质零售物业市场：
2016年第四季度，中国零售物业市场的总体租赁需求延续了以
体验类为主的态势。一线城市餐饮类的租赁需求旺盛，主要受
2016年第四季度中国GDP增速较前三个季度小幅提升至6.8%，
这主要还是得益于第三产业（服务业）的强劲增长。2016年全
年，服务增加值同比增长7.8%，对中国经济增长的贡献达到
58.2%。此外，服务业也成为投资最多的领域。2016年服务业
固定资产投资占全国总固定资产投资比重较2015年提高1.4个
百分点至58%。同时，服务业的快速发展吸引外资投入快速增
长。在中国制造业对外资的吸引力逐渐减弱的大环境下，2016
年服务业实际使用外资却取得了同比8.3%的增长，占全国实际
使用外资总量的比重达70.3%

2016年中国以股市和汇市的动荡开年，年初全球投资者对中
国经济增长充满悲观情绪。得益于宽松的信贷环境和积极的
财政政策，全年取得了6.7%的GDP增速，超出市场预期。然
而，2016年年底和2017年年初的多项数据表明大规模刺激政策
带来的中国经济增长动力将会逐步退却。其中，货币政策的改
变将尤为重要。2016年12月的中央经济工作会议已将防控金融
风险和资产泡沫放到更为重要位置。近期央行上调多个政策利
率表明2017年货币政策将从中性转向偏紧

在房地产市场，随着楼市政策的转向，热点城市房屋销售动力
开始减弱，开发商拿地热情逐步退却。在经历了2016年快速的
复苏之后，房地产投资在2017年面临调整或将再次拖累中国经
济增长

甲级办公楼市场：
2016年第四季度，中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续
了年中以来相对较弱的态势，但北京、上海与深圳的各主要新
兴商务区租赁成交量及问询量相当活跃。其中，北京的望京，
上海的前滩、火车站板块受到大量旨在节约成本的传统中央商
务区租户的关注。2016年全年，由于大量新增供应加之总体需
益于和移动订餐APP合作的小型轻餐。新兴娱乐业态和倡导健
康生活类的租户也非常活跃，如各类VR体验馆、以威尔士为代
表的健身中心、以耐克和阿迪达斯为首的体育用品等租户。二
线城市的总体租赁需求依旧疲软，很多零售商在2016年度的销
售业绩平淡；一些国际品牌撤离，比如奢侈品牌路易威登和英
国玛莎百货在苏州关店

在供应方面，许多城市的商业地产开发热潮逐渐褪去。从城
市贡献来看，一线城市中仅上海维持高供应增长，2016年在核
心和非核心商圈新开业23个商业项目，总计新增供应154万平
方米，超过北京、深圳和广州，稳居一线城市首位。从趋势来
看，在奢侈高端购物中心大幅减少的同时，奥特莱斯、存量改
造项目和轻资产项目大量涌现，比如奕欧来上海购物村和118广
场2期等；社区商业项目和大中型购物中心成为供应主流，如
北京丰台和槐房万达广场等

受整体需求减弱的影响，一线城市零售物业的租金增长进一
步放缓，其中深圳和上海的租金本季度环比分别微涨0.9%与
0.5%，北京和广州的租金基本保持平稳。从2016年全年来看，
一线城市租金同比涨幅较2015年均出现一定程度地下降，二线
城市的整体市场租金增幅将趋于平缓甚至下降。然而在投资市
场，以国内资本为主的投资者开始追逐一、二线城市的优质零
售物业。运营商“轻资产”扩张以及零售资产证券化的趋势将进
一步降低零售物业投资的融资、运营和退出门槛

高端住宅市场:
2016年前三个季度在宽松的楼市政策和信贷政策的刺激下，众
多一、二线城市出现了销售热潮和价格飙升，商品房库存量大
幅下降至近年来的低点。十月，房地产政策悄然迎来拐点。20
余个城市在第四季度陆续颁布了严厉的紧缩政策，包括提高首
套房和二套房的首付比例等。受调控政策影响，不少城市四季
度成交量出现大幅下滑，价格增幅也开始放缓。仲量联行跟踪
的中国20个城市第四季度住宅成交量环比下降6%。但就整体
而言，2016年全年成交量在前三个季度强劲销售的带动下同比
大幅上涨25%

展望2017年，中国各地的楼市政策将走差异化道路。一、二线
城市在经历了2016年楼市的量价齐升后会迎来新的调控周期，
预计成交量将大幅萎缩。但由于改善型需求依然存在、开发
商库存压力较小，预计大部分一、二线城市的价格会维持稳
定。但也不排除个别投资需求较大的城市在2017年会出现价格
调整。而在三、四线城市，由于库存压力尚存，楼市政策很有
可能继续维持宽松。此外，在2016年有大量土地供应的城市预
计会在今明两年迎来供应小高峰，预计价格会出现一定下行压
力

2016年一、二线城市住宅成交火热，导致土地市场也越趋疯
狂。根据仲量联行的统计，许多城市的2016年住宅用地平均楼
面价创下历史新高，其同比增幅也令人乍舌。苏州2016年的住
宅用地平均成交楼面价较2015年大涨104%，而南京和上海的
涨幅也高达97%和74%。在此背景下，一些城市出台了更严格
的措施来给土地市场降温。例如，上海政府规定：银行贷款、
信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用
于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款；竞买人在
申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资
金。政府对土地市场的规范和调控预示着开发商盲目拿地已不
可持续, 新的调控措施将对开发商的开发能力、运营能力和资
金周转能力提出新的挑战，这将有利于引导市场预期回归平稳
和理性，推动住宅市场长期的健康发展。–
专
题
二十城市大众住宅市场季度成交额
备注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长
沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武
汉，无锡，厦门，西安以及郑州；2)重庆大众市场成