中富美林湖阶段性营销推广策略
营销背景
市场环境持续恶化，客户观望情绪日益浓重，市场出现超低折扣才能销售的情况
美林湖9月销售形式严峻，销售出现结构性失衡，小户型（89、106平米的两房）可售房源余量不多，剩余基本为40号楼、44号楼的大户型单位（117-126平米）
前期高价房源销售较多，降价可能会引起负面效应，影响公司口碑
目前剩余房源不多，降价的动力不足，降价影响客户对四期价格的预期
营销策略
1、基本保持现有价格不变，增加产品附加值，117平米以上户型买房送车位使用权
2、渠道渗透，立足钱桥，渗透藕塘、洛社、阳山区域
3、充分利用老业主资源，加大老带新力度，老到新成功给予老业主3年地下车位使用权
4、主动造场，高频率的营销活动，不断的维护销售现场气氛
5、加强团队培训（两家代理公司出具关于新政和解决客户信心的说辞），加强激励
推广策略
三轮重复覆盖，全方位地毯式推广，高低配合，形成市场热销局面
第一轮：户外广告覆盖核心区域,控制第一印象
1、利用现有户外资源，占据钱桥主干道
2、增加洛社、藕塘核心区域广告牌各一块占据核心区域资源
第二轮：线下媒体不断渗透，反复冲击客户心理
1、增加藕塘、洛社小区和商业中心巡展，积极渗透
将现有销售人员分两个组 ，每个小组配5明大学生，每天分别进行两个小区巡展
2、不间断的进行区域派单渗透，扩大影响力
3、短信
重复不间断的释放销售信息，维持市场热销的气氛
4、重点区域业务员派单
有选择性的重点区域派单，重点客户，重点突击
5、网络
节点性的传递销售和活动信息，释放卖点
第三轮：售楼处加强展示，提高客户购买信心
现场展示画面统一更换，释放项目买点和实景图片
售楼处增加楼市播报栏，张贴一些宏观政策和项目的利好消息
3、统一宏观经济和市场后市走势的说辞
四、推广安排
物料
主题
10.10
10.11
10.12
10.13
10.14
10.15
宣传单张
大户型送车位
初稿
正稿
售楼处包装
卖点、信息公示栏
初稿
正稿
网络
初稿
正稿
短信
每周两次，40万条
锡陆路户外
大户型送车位
初稿
正稿
高架桥户外
初稿
正稿
洛社、藕塘大牌
寻找、确定
初稿
正稿
派单计划
确定
巡展计划
确定
新政说辞
确定
大户型说辞送车位
确定
巡展小区条幅
初稿
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