致委托方：
承蒙贵公司信任与厚爱，寅源房地产咨询公司荣幸地承接了“青春驿站”项目的全程策划任务。依据双方于2006年5月8日签署的“项目策划咨询服务合同”，现提交本策划报告，供贵公司在项目整体筹划与执行时参考
本报告是我公司依据合同的具体内容和工作要求，在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上，针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研，对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测，并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的
通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析，我们认为，只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜，取得满意的项目开发社会效益和经济效益
在项目研究、分析和策划报告形成过程中，我们的工作得到了贵公司及相关人员的鼎力支持和协助。对此，我们深表敬意和感谢！我们期望，双方能继续友好合作，携手共进！
对报告中存在的问题和不足，恳请贵公司给予批评、指正！
寅源房地产策划顾问机构
——目 录——
第一部分项目市场调研…4
一、项目宏观经济环境4
二、区域经济现状调研16
三、区域市场环境调研19
第二部分项目研究20
一、项目概况…20
二、项目环境分析……21
三、项目SWOT分析 …21
四、项目竞争分析……23
五、项目经济分析……24
第三部分项目市场定位…26
一、项目总体市场定位决策…26
二、项目核心价值定位决策…27
三、项目主题形象定位决策…28
四、项目目标客源定位决策…32
五、项目市场价格定位决策…34
第四部分项目规划设计建议……36
一、项目总体布局设计建议…36
二、项目总体建筑风格建议…38
三、项目建筑立面设计建议…38
四、项目建筑功能设计建议…39
五、项目户型功能设计建议…40
六、项目主题景观设计建议…44
七、项目交通组织设计建议…48
八、项目材料设备选择建议…48
九、项目会所功能设计建议…49
十、项目物业智能化管理建议50
十一、项目物业管理服务建议51
第五部分项目营销策划…51
一、项目视觉形象策划51
二、项目营销推广策划58
三、项目服务营销策划78
第六部分项目销售执行…79
一、销售团队建设体系79
二、销售管理制度体系85
三、销售流程建设体系93
四、销售控制建设体系100
五、销售危机建设体系104
六、销售欧亿·体育（中国）有限公司建设体系106
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