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研究主持：中国指数研究院
中国房地产指数系统
数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang
主要研究成员：
莫天全 黄瑜 葛海峰白彦军
曹晶晶 邓西 黄秀连温靓靓
潘雪 黄圣 张婷刘丽杰
王琳 吴建钦 祁璇陈文静
程威 李雪娇 郑艳会战雪
周巍 李璠璠 杜咏咏周宣
杜语轩 李沛平 赵宕涵赵丽一
高静 张曼 吴珊蒋云峰
陈茜 张丽丽 汪勇黄秀青
李力 张志杰 张化学林建晖
丁晓 胡超 赵玉国苑承建
薛建行 薛琳 黄雪曹旭东
王可珍 钱慧群 王玲袁彬彬
马文涛 张伟 高院生程玉
祁丽静 黄飞 赵婵
中国指数研究院
地址：北京市丰台区郭公庄中街20号院A座
邮编：100070
电话：010-56319200
传真：010-56319191
1/研究背景
经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑
房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现
4/方法体系
市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力
10大方面，近40项具体指标构建评价模型
297个地级以上城市全样本评价
评价结果
7/评价结果
上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好
的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前
东部沿海发达城市群城市保持领先优势
9/特征分析
一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三
角城市制造业基础强
房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市
开发投资额及销售面积增长显著
15/中国城市群发展格局
京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国
11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区

18/京津冀城市群
内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区
域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，
由0至1发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市
空间大，天津快速扩张中

23/长三角城市群
国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备

创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市
取胜关键。上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带
上的城市将保持领先优势

28/珠三角城市群
同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放
的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞
一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展
新机遇

34/长江中游城市群
长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部
产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸
效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江
等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升

37/成渝城市群
作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的
效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位
不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸
州、宜宾等城市也将迎来快速发展期

2017中国地级以上城市
房地产开发投资吸引力研究一、 研究背景与方法体系
1、 研究背景
从1998到2017年，中国的房地产欧亿·体育（中国）有限公司市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中
国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是
经济与产业实力的博弈。2016年，中国GDP总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，
但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转
型迫在眉睫

经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与
落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边
际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇

东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国
内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的
外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也
迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段

如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概
括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方
面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正
是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局
的视角聚焦到城市群范畴上。2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市
发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地

自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国
城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合
评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017年，在新的宏观环境和城
市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价

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