养老地产研究及题材注入评估报告
报告人： 2012.4.27
养老市场概况 老龄化社会五大特点 北京养老地产发展历程 老年住宅模式 代表性项目户型配比 政策-补贴 供应需求概况
典型项目分析 汇晨老年公寓 将府庄园 曜阳国际老年公寓 小结 养老题材注入评估 欧亿·体育（中国）有限公司声音 养老地产模式类型分析 投资收益估算 总结评估
目录
养老市场概况
老龄化社会五大特点 养老地产发展阶段 北京养老地产发展历程 老年住宅模式 代表性项目户型配比 政策-补贴 供应需求概况
老龄化社会五大特点：
我国老年人口的绝对数量大。 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。 高龄化趋势显著。 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”。 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于城市水平
养老地产
老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。此阶段养老地产的盈利模式还未清晰
从欧亿·体育（中国）有限公司生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期
养老地产发展阶段
北京养老地产发展历程
老年住宅模式
政策-补贴
供应状况：
宏观需求：
微观需求《引用某品牌房企调研数据》：
微观需求《引用某品牌房企调研数据》 ：
微观需求《引用某品牌房企调研数据》 ：
北京代表性养老项目户型配比
典型项目分析
曜阳国际老年公寓 小结
汇晨老年公寓 将府庄园
汇晨老年公寓
配套、建筑 营销运营 盈利模式
概况 整体规划 土地取得
项目定位：引进日本来福宫集团管理模式、技术，打造养老养生专业社区。 区位：昌平区北七家镇八仙庄
项目概况
一期 占地面积：147亩 建筑面积：3.9万平米 住宅建筑面积：2.9232万平米 住宅建面占比：75% 住宅建筑类型：公寓 入住时间： 2007年10月31日 装修情况：精装修配家具家电 会所：建筑面积0.9768万平米。集餐饮， 休闲，健身，娱乐，医务室为一体。 医疗配套：王府医院（医保范围可报销）项目南侧2公里
项目概况
土地取得
该公寓由北京市民政局出资建设 ，并列入《北京市“十五”时期老年人事业发展规划》，土地为划拨取得 。建成后，北京市民政局公开招标。共有4家企业竞标，北京汇晨阳光投资管理有限公司最终中标。也就是说，该项目是由政府出资建设，运营则由汇晨阳光负责的养老项目。具体合作细节不明
整体规划
已建成项目一期地势平坦，由四栋四层板楼及三层综合会所组成，绿化率45%。 1、2号楼顶层为护理专区，其它部分及3、4号楼为健康专区
会所
1、2号公寓
3、4号公寓
配套 沙壶球运动厅、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、游泳馆、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、医务室、多功能厅
社区常设班车 每周三班 社区---5号线地铁站
配套
自动取款机
社区活动
社区不定期举办各类活动，丰富老人日常生活，促进相互交流，提升社区软性配套
楼层：4层 主力户型：60平米 电梯:24小时电梯 停车方式：集中停车 装修情况：精装修全套家具家电 总套数：288套。
公寓
公寓
残障专用道
公共就餐区
公寓-室内
每套公寓配备独立厨房、卫生间，室内为精装标准，有部分空间为老年人专门设计，如：宽敞阳台、无障碍卫生间、服务呼叫器。
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