中国·和丰创意广场项目招商报告
市 场 篇
江北湾头商务区
南部CBD
潘火商务区
镇海新城
高新区研发园
东部新城
三江口商务区
江北北门户商务区
2010年下半年至2012年宁波新交付写字楼中可租赁面积约52.4万方，租赁市场竞争压力加大
项目位置: 江东 世纪大道北段1228号 建筑面积: 55万平方米 开盘时间: 2010-01-25 入住时间: 2010-12-30 容积率: 6.50 绿化率: 60% 物业公司: 仲量联行物业管理有限公司 物业费: 10.8元/平方米·月 开发商: 宁波东部新城开发投资有限公司 出 租率：30% 租 金：2.5-3.2元/㎡.天
酒店配套：嘉裕五星级酒店 商业配套：上海小南国、香港利苑、北京俏江南、台湾鼎泰丰、PIZZA PINO、上井日本料理、COSTA咖啡、思妍丽等 其他配套：金融家俱乐部 、文化广场、航运中心、行政中心
占地面积:39500 ㎡ 总建筑面积:138600㎡ 开发商：宁波信富置业有限公司 代理公司：宁波合润地产 物业管理:永成物业 物业费：10.80元/平方米·月 项目配置：A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯； 1000㎡的员工配套餐厅；大型中央空调系统；二个多媒体会议室，政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。 10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务
项目位置：灵桥路以西、药行街以南 占地面积：5352平米 建筑面积：50321（预计将有一半左右出租） 交付时间：未定 总层数：23层 租金： 未定 标准层面积：1700㎡ 其他配置：每两层设置9米的空中花园配备7部进口高速电梯和2部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群
项目位置：天一广场东侧 占地面积：17104平米 建筑面积：17万方 入住时间: 2011-8-1 物业公司: 高力国际 物业费: 8.8元/平方米·月 开发商: 宁波银亿置业 出 租率：20% 销售价格：26000元/㎡ 租 金：3-3.5元/㎡.天
自身配套:空中屋顶花园、地下室停车库、商场、运动会馆、商务中心、会议中心、休闲酒吧、餐饮餐厅、便利超市、桑拿中心等一应俱全其他配套:周边教育、医疗、保险、金融、购物、餐饮、酒店、文化娱乐等齐全完备
项目位置:海曙日新街东侧、咸塘街北侧 占地面积：3300平方米 建筑面积：31700平方米 开发商：宁波华联房地产开发有限公司 代理公司：宁波合润地产 开盘时间：2008年5月18日 交付时间：2009年6月30日 物业管理:银泰物业 物业费：7.5元/平方米·月
金融中心：东部新城核心，高端商务配套、政府导向、政策扶持力度大
泰富广场：招商队伍、高端商务配置、形象、配套；
三宝大厦：核心地段、一线江景资源，台资背景，大客户策略
环球中心：核心地段，成熟的商务配套，高端酒店
银泰国际：核心地段，客群定位准确
竞争分析
本案在酒店、商务配套、地段、江景资源与高端写字楼商务属性吻合，但如何将其属性嫁接与客户及客群细分方向需要跟进，而这点正是我们合润其专业所在
核心
项目客群定位
项目核心价值解析
高端写字楼客群分析
项目价格定位
宁波市工业设计投资发展公司成立于2007年6月28日，注册资金2.5亿元，是国资背景企业。其项目地块前身是和丰纱厂始建于1905年，具有百年历史的企业，曾经一度撑起了宁波工业经济的一片天
三江口
东部新城商务区
南部商务区
江北新兴商务圈
内部淡水河
美食广场
创意精品酒店
总建筑面积34万方，地上面积23万方，其中办公面积13.6万方，规模优势明显，商务氛围浓厚； 楼与楼之间底部有连廊，免去雨天打伞的烦恼； 5层办公楼带有超大型露台
随着商务区的发展及政府的政策导向，产业集群已形成风化，如金融类企业集聚在东部新城、研发类企业集聚在研发园、物流和贸易开始进入南部商务区等，在这种条件下什么样的企业才是我们的目标客群？ 首先从类似个案客群入手
项目的目标客户定位为：大中型、改善办公环境及提升形象企业 以国内外知名企业为主，宁波本地企业为辅；
核心客户:大型国有企事业单位、 物流、贸易欧亿·体育（中国）有限公司的龙头企业；
重要客户:国内外金融巨头； 国内外来大型服务机构；
偶得客户:创意类企业；
高新区
鄞州南部商务区
海曙西
三江口 商务区
区域较为成熟、性价比较高 典型项目： 丽园尚都、 科创大厦 租金：1.5-2.0元/㎡.天
依托高新区产业基础和政策优势 典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦 租金：1.0—1.5元/㎡.天
区域非常成熟、地段认可度较高 典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦 租金：2-3元/㎡.天
快速发展区域 典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦 租金：1.3-1.7元/㎡.天
东部新城 区域
区域未来潜力较大 典型项目：城投大厦、金融中心 租金：2.5元/㎡.天
江东区
区域成熟、商务配套齐全 典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦 租金：1.8-3.2元/㎡.天
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