商业地产潜力三线城市报告
目录
CONTENTS
01 前言
02 宏观经济分析
06 商业发展
10 品牌特征
12 商业困局
13 城市发展周期
潜力三线城市
“准入标准”
人均GDP
40,000元
第三产业比重
28%
城镇化率
50%
人均可支配收入
22,000元
人均消费收入比
0.57
房地产开发占固定资产投资比重
13%
当满足其中5项时，界定其为
潜力三线城市

前言
在大城市商业竞争环境加剧的情况
下，三四线城市开始发力，成为未来
商业开发的新风向标。本报告旨在挖
掘三线城市真正潜力，为开发商进驻
三线城市提供指引

在对150个三四线城市面积、人口
及人口密度数据统计后，根据城市人
口数量及规模等级进行排序，选出
50大最具潜力或发展良好的城市

进一步研究50大城市的宏观数据及
城市属性，初步了解商业环境，筛选
出20大典型潜力城市

商业地产潜力三线城市报告
宏观经济分析
潜力三线城市人均GDP均值为
67,322元，其中东营、太仓人均
GDP最高，均超过150,000元，甚
至超过排名第三的烟台75%以上

这两个城市工业极为发达，其中东
营石油机械产业占全国比重甚至超过
50%；尽管温州偏好跟风投资热，
然而城市产业以薄利轻工业为主要产
业，人均GDP仅47,450元，低于
平均水平

潜力三线城市第三产业比重均值为
38.2%，其中温州第三产业比重最高，
达到49.7%，消费驱使服务业发展
迅速；而东营则成为第三产业比重最
低城市，相对于极为发达的工业，服
务业发展较为落后

潜力三线城市城镇化率均值为
57.7%，其中温州、太仓领跑大市，
城镇化率均超过65%；宿州城镇化
率偏低，仅为37.4%，城市发展尚
在起步阶段

人均GDP（元）
第三产业比重
城镇化率
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
200,000
150,000
100,000
50,00050.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
70.0%
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
东
营
温
州
温
州
太
仓
金
华
太
仓
烟
台
徐
州
晋
江
扬
州
太
仓
东
营
嘉
兴
淮
安
金
华
泰
州
扬
州
扬
州
晋
江
泰
州
芜
湖
金
华
嘉
兴
泰
州
芜
湖
盐
城
柳
州
徐
州
烟
台
徐
州
柳
州
宿
迁
嘉
兴
襄
阳
洛
阳
盐
城
盐
城
漳
州
烟
台
淮
安
宿
州
淮
安
漳
州
柳
州
襄
阳
洛
阳
蚌
埠
宿
迁
温
州
晋
江
漳
州
宿
迁
襄
阳
洛
阳
蚌
埠
芜
湖
蚌
埠
宿
州
东
营
宿
州
商业地产潜力三线城市报告
潜力三线城市人均可支配收入均值为
30,671元，其中太仓、嘉兴、温州
均超过40,000元；而宿州、宿迁则
相对偏低。可以看到，人均可支配收
入与人均GDP并不完全成正比，以
东营和温州作比较，人均GDP最高
的东营人均可支配收入却落后于该指
标较低的温州

潜力三线城市人均消费收入比平均线
为0.62，其中在多项产业和城市发
展指标中落后的漳州、洛阳、宿迁，
人均消费收入比却处于领先，表现出
更为强烈的消费意愿；相反，东营、
嘉兴的人均消费收入比则偏低，商业
供应结构性失衡导致消费需求不足

潜力三线城市房地产开发占固定资产
开发比重均值为18.1%，其中蚌埠
开发房地产最为积极，遥遥领先于其
他城市，达到32.7%；洛阳、东营
则最低，分别仅为10.0%、7.3%，
房地产发展有所放缓

人均可支配收入（元）
人均消费收入比
房地产开发占固定资产开发比重
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
50,000
40,000
30,000
20,000
10,0000.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
35.0%
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
太
仓
漳
州
嘉
兴
蚌
埠
嘉
兴
洛
阳
温
州
温
州
温
州
宿
迁
金
华
宿
迁
嘉
兴
晋
江
烟
台
金
华
东
营
金
华
晋
江
烟
台
太
仓
漳
州
泰
州
柳
州
芜
湖
扬
州
徐
州
淮
安
芜
湖
泰
州
宿
州
洛
阳
晋
江
柳
州
柳
州
宿
州
烟
台
盐
城
襄
阳
扬
州
淮
安
扬
州
盐
城
漳
州
芜
湖
太
仓
蚌
埠
盐
城
泰
州
襄
阳
东
营
襄
阳
徐
州
淮
安
徐
州
宿
州
宿
迁
蚌
埠
洛
阳
东
营
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