识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1/23 欧亿·体育（中国）有限公司深度|房地产 证券研究报告 Table_Title 房地产欧亿·体育（中国）有限公司 风起云涌观后海，千帆竞发犹可待 Table_Summary 核心观点： 2017年7月14日，万科、普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、 中银集团联合组成的中资财团与普洛斯发布联合公告称，将以每股3.38新 加坡元完成普洛斯的私有化收购，交易总价为160亿新加坡元，其中万科 出资占比最大，为21.4%。实际上，在此之前，厚朴投资、高瓴资本、中 银集团均已对普洛斯进行多轮投资，普洛斯股权结构中15.7%的投资者来 自中国地区，加上之前中投公司收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor， 均从侧面反映了物流地产逐步受到国内资本的青睐。 普洛斯业务主要分布在中国、日本、巴西以及美国，物流设施总面积 超过5258万平米（竣工+在建），总价值360亿美元，权益建面1995万方， 权益物业价值130.6亿美元，单位物业价值约655美元/平（折合人民币约 4437/平）。其中中国项目分布于38个城市，物业总面积2871万平方米， 权益建面1411万方，同时还拥有土地储备1190万平方米。中国物业总价 值135.6亿美元，权益物业价值68.4亿美元，单位物业价值约472美元/ 平米，其中成熟物业单位价值649.8美元/平米。目前，普洛斯除在美国市 场份额排名第二外，在中国、日本以及巴西市场份额均排名第一。网络化 的布局使得客户粘性较大，普洛斯整体出租率为91%，续租率高达73%， 并且得益于较强的运营管理能力，普洛斯相同物业的NOI保持稳定增长。 目前我国整体物流绩效偏低，08年金融危机后，整个社会对于降本、 提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国物 流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供 需缺口巨大。我们认为未来物流地产是地产细分子欧亿·体育（中国）有限公司中需求和供给关系 最为健康的板块，较高的出租回报率对中长期资金具备吸引力，将越来越 受到资本青睐，进而为物流地产开发打通资金闭环形成支撑。 标的方面，我们建议关注东百集团（经营模式采用基金实现资产后端 退出，同时具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势），中储股份（央 企背景+土地资源丰富）、南山控股（拟吸收合并深基地B，进而控股宝湾 物流，宝湾物流的优势在于央企背景以及提供一体化的增值服务）、中国物 流资产（形成网络化布局，同时建筑起家在成本控制上具备优势）。 物流仓储用地供应偏低，物流仓储需求低于预期，企业大量采用自建 仓储模式，物流地产后端资产证券化存在不确定性。 Table_Grade欧亿·体育（中国）有限公司评级持有 前次评级持有 报告日期2017-07-17 Table_Chart相对市场表现 Table_Author分析师：乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf Table_Report相关研究： 房地产欧亿·体育（中国）有限公司:按揭贷利率加速 上行，小周期景气度继续回落 2017-07-10 房地产欧亿·体育（中国）有限公司:板块配置总体谨 慎，但关注龙头的中长期投资 机会 2017-07-03 房地产欧亿·体育（中国）有限公司:雄关漫道真如铁， 吹尽狂沙始见金 2017-06-23 Table_Contacter联系人：李飞 gflifei@gf -5% 1% 7% 13% 2016-072016-112017-032017-07 房地产沪深300 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2/23 欧亿·体育（中国）有限公司深度|房地产 目录索引 万科等中资资本联合私有化普洛斯.....................................................................................4 普洛斯—全球领先的现代物流设施供应商..........................................................................7 高效扩张形成网络化布局，市场份额处于领先位置...................................................7 普洛斯基金运营模式下，资产与资金形成闭环.........................................................12 本次物流资产单位收购价格约为5595元/平，增值率约26%..................................14 我国物流地产中长期景气度将持续向上............................................................................15 我国高标仓储新增及存量置换需求旺盛，但供给严重匮乏......................................15 高标仓储投资回报率较高，为后续项目退出提供支撑..............................................18 我国未来高标仓储市场规模预测..............................................................................20 投资建议和欧亿·体育（中国）有限公司评级.........................................................................................................21 图表索引 图1：普洛斯股权结构中各类型资金占比（2017年3月）...................................5 图2：普洛斯发展历程............................................................................................7 图3：普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）....................................................8 图4：普洛斯资产组合NAV地区分布....................................................................8 图5：中国地区物流设施竣工面积（百万平米）....................................................9 图6：日本地区物流设施竣工面积（百万平米）....................................................9 图7：美国地区物流设施竣工面积（百万平米）....................................................9 图8：巴西地区物流设施竣工面积（百万平米）....................................................9 图9：普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）....................................................9 图10：普洛斯各地区竣工与权益面积（2017年3月）.........................................9 图11：普洛斯各区域出租率（截至2017年3月）...........................................10 图12：普洛斯各区域续租率（截至2017年3月）.............................................10 图13：普洛斯中国租户租赁面积占比（2017年3月）.......................................11 图14：普洛斯各地区电商租赁面积占比..............................................................11 图15：普洛斯三大开发方案，满足客户的多元化需求........................................12 图16：普洛斯地产基金运作模式示意图..............................................................13 图17：各国物流成本占GDP比重.....................................................................16 图18：中美日三国LPI指数对比（5分制）........................................................16 图19：普洛斯中国17年4月租户类型占比（按照面积）..................................16 图20：每十亿美元销售额所需物流仓储（万平方英尺）.....................................17 图21：第三方物流消费占企业物流总支出的比重................................................17 图22：零售欧亿·体育（中国）有限公司物流需求演变图.........................................................................17 图23：中美高端物流仓储总面积及人均面积对比................................................18 图24：中国高端物流仓储设施供给缺口较大.......................................................18 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 3/23 欧亿·体育（中国）有限公司深度|房地产 图25：我国物流地产市场格局.............................................................................18 图26：我国物流仓储设施约80%市场份额由外资提供........................................18 图27：我国物流仓储市场租金指数......................................................................19 图28：我国物流设施月租金水平（元/平方米）..................................................19 图29：一线城市物流地产收益率高于写字楼、商铺等........................................19 图30：全球主要城市物流地产收益率一览...........................................................19 图31：中国低标仓储面积（百万平米）..............................................................21 图32：美国物流成本占GDP比重.......................................................................21 表1：普洛斯私有化收购项目概览..........................................................................4 表2：参与普洛斯私有化中资财团介绍..................................................................4 表3：普洛斯重要股东及持股情况（2017年3月）..............................................5 表4：中国资本参与普洛斯多次投资......................................................................6 表5：物流地产逐步受到资本青睐..........................................................................6 表6：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）..................................................8 表7：普洛斯中国和日本地区前十大租户情况（2017年3月）..........................11 表8：普洛斯美国和巴西地区前十大租户情况（2017年3月）..........................11 表9：普洛斯基金管理平台（截至2017年6月）...............................................13 表10：普洛斯基金管理平台中国区项目介绍.......................................................13 表11：普洛斯各区域具体项目介绍（截至2017Q4）.........................................14 表12：普洛斯分地区归属净资产一览（单位：亿美元）.....................................15 表13：2017年1季度物流仓储市场概览.............................................................19 表14：2020年中国高标仓储面积敏感性测算.......................