奥腾商务楼项目营销执行方案
广州市世联房地产咨询有限公司
谨呈：广州市奥腾房地产开发有限公司
占地3950m2，规划建筑面积5.65万m2； 1-3层裙楼商场，合计7千多平方米，首层层高4.5m，2-3层层高4m，四层架空； 地下一层停车场（20-40个车位），总车位140个以内； 两栋塔楼写字楼（5楼以上），东塔33层（一层约900m2），西塔29层（一层约700m2），总建约4万多m2，层高2.95m，净高2.85m，梁底2.35m，实用率近8成半； 户型配比，东塔四梯八户，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6户； 采用分体空调，大堂装修尽量做好； 7月初开始拆排栅，10年前的预售证，计划8月中9月初开卖（电梯未能使用），估计年底交楼； …
十分有限的项目情况欧亿·体育（中国）有限公司……
卖给谁？
卖什么价钱？
怎么卖？
做什么准备？
卖什么？
贵公司提出的希望和要求……
策划总动员(团队和系统的力量）……
“白板文化”——头脑风暴……
营销执行策略方案
卖给谁？
卖什么价钱？
怎么卖？
做什么准备？
卖什么？
市场供应量“井喷”，区域内未来竞争压力大； 政策影响促成“两极分化”，甲级写字楼“锦上添花”，乙级写字楼“雪上加霜”； 天河地位依旧屹立，珠江新城琶洲新热点，沿江板块悄然崛起； 公寓写字楼、地铁概念、沿江概念写字楼走俏； 裙楼办公成一大亮点，成为成交新力军； 中大规模写字楼走俏，中价盘大面积成交； 购买写字楼不是主流方向，宏观利好带动了写字楼的租赁需求； 写字楼推广期普遍较长，市场关注度低，上门量小，销售速度相应较慢

卖 什 么
写字楼市场小结
写字楼档次定位分类
卖 什 么
区域竞争比较
综合素质
租售价格
甲A级
甲B级
乙B级
乙A级
高
高
卖 什 么
区域竞争比较
素质高、价格高 竞争激烈
素质低、价格高 问题产品
素质高、价格低 销售畅旺
素质低、价格低 爱恨难分
写字楼分类
卖 什 么
项目分析
车位严重不足 层高低，净空不够 剪力墙多，空间组合和使用不便 大堂尺度不够气派 分体空调机对立面的影响 电梯厅和公共走道光线不足 电梯不大足够 产权年限问题 开发商缺乏写字楼开发经验 多年的烂尾影响
优势
劣势
机会
实用率高 地段优势 交通便捷 经营成本低 昭示性强 采光通风好 奥腾品牌
甲级写字楼需求旺盛 公寓式写字楼走俏 知识经济时代，小型化公司增多 SARS引起客户对写字楼通风的重视
东峻二手房低价抛售的冲击 天河东山未来供应量巨大 乙级写字楼租售两难 周边的商务配套不够完善 东风东区域租赁不景，空置率逾30％ 新裕尤其是东峻的不景气影响
做出差异化 提供特色针对性的配套及物管服务
与各专业公司合作 产品改良和包装 树立崭新的形象
强调性价比，针对中小型企业客户 强调健康生态
装修上尽量做到接近甲级品质 巧妙运用灯光及个性化样板房设计
威胁
营销执行策略方案
卖给谁？
卖什么价钱？
怎么卖？
做什么准备？
卖什么？
商业环境：商业是否集中，人气是否兴旺等； 市政设施：道路交通、停车位、相关服务设施，如 银行、打字、复印、餐饮设施等； 价格合理：——； 社会形象：立面外观、地标性、身份标签感、象征意义等； 空间布局：层高、户型间隔、通风采光等； 配套设施：电梯、卫生设施、宽带网、空调和通讯设备等是否齐备有效，数量是否足够，质量是否稳定； 物业管理：品牌、口碑、服务内容、收费、管理水准等； 投资价值：城市规划、利好消息等；
卖 给 谁
客户购买原动力
写字楼消费群体特征分析
卖 给 谁
客户特征分析
类甲级品质 乙级价格 服务式 个性化
中心区——
——精品写字楼
本项目定位
项 目 定 位
项目定位
行动策略（Actions)：
类甲级品质
联系两大核心商圈的枢纽地带
…
项 目 定 位
定位支撑
乙级价格
…
项 目 定 位
定位支撑
行动策略（Actions)：
营销执行策略方案
卖给谁？
卖什么价钱？
怎么卖？
做什么准备？
卖什么？
对比楼盘实收价格表
参考楼盘租金及管理费表
卖 什 么 价 钱
定价支撑
价格估算 1、项目市场比较法 项目的销售价格为7485元/平方米 2、收益还原法 当还原利率=7.5%时，项目销售价格=8000元/平方米 当还原利率=8.5%时，项目销售价格=7058元/平方米
实收均价范围：7200—8000元/平方米
卖 什 么 价 钱
均价区间
为了使本项目的销售价格不脱离市场，考虑到区域客户的心理承受预期并结合上面的两种计算结果，得出本项目的总体均价区间：
卖 什 么 价 钱
价格策略
价格策略 低层单位低价（一口价）入市，聚集人气， 随销售进度多次小幅提升折扣率， 最终达到销售实收均价

营销执行策略方案
卖给谁？
卖什么价钱？
怎么卖？
做什么准备？
卖什么？
怎 么 卖
形象定位
现代的、新锐的、激情的 品味的、个性的、创新的 …
关键词：
推广主题(一)
怎 么 卖
宣传主题
“后SOHO时代”
Small Office + My Office + Sevice Office 小型化+ 个性化+服务式办公室
推广主题(二)
可持续发展的生态写字楼，迎接绿色健康世界 会呼吸的写字楼—— 与阳光一起呼吸 与空气一起呼吸 与广州一起呼吸 与世界一起呼吸
“告别集中中央空调时代”
采用以户外广告为主 多项媒体互动整合方式的媒体组合 户外广告 + DM +活动 +报纸+网络+派单
怎 么 卖
推广策略
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看