尊敬的盛运置业公司领导，我项目组通过对本案项目的理解和对东营房产 市场尤其是西城高层市场的调研分析，己形成“盛运尊居暨盛运绣城”营销 工作的策略性方案，特向盛运置业公司提案，以便进一步完善充实。 本营销方案的制定前提： 1、建筑总规划己确定； 2、接受我公司销控建议，推盘进度可根据首推产品市场反应规划修正 ； 3、策略重点在于项目的整合推广与营销。 本方案整体思路，是通过对东营市场的调研分析，说明本案项目的 产品特点，进而进行市场定位。针对定位，相应制定营销整体方向 和市场推广策略，以达到项目投资价值的最大化。 理念之一：做精品工程，树盛运品牌 理念之二：围绕市场，赚足利润 理念之三：既要考量现实，又要适度超前 理念之四：尊重共性，突出个性
前 言 说 明
第一部分：东营宏观经济概况 一、城市概况 二、经济基础 三、政策环境对东营（西城）房地产 市场的影响 四、东城房价走势 五、东营房产市场整体特点 第二部分：项目分析与定位 一、项目地理位置 二、项目概况 三、产品组合 四、项目SWOT分析 五、产品销售组团及周期建议
目录
六、竞争态势分析 七、目标客户群分析 八、产品定位 第三部分：项目营销策略 一、整体营销策略 二、项目销售策略 三、差异化营销策略 第四部分：项目营销推广 一、营销推广主题 二、卖点广告语提炼 三、营销节点控制 第五部分：项目VI展示 第六部分：项目人员组织及配备情况
第一部分：东营宏观经济概况
东营是中国最具代表性的资源性城市，称为“油城”； 被称为“共和国最年轻的土地” ，缺乏有号召力的历史文化景观； 城区人口的增幅较大，城市化进程迅速；人口增量带来房地产需求量的增加

一、城市概况
如图所示：从1999年到2008年，东营市总人口从169万，增长至183万，增量为8.3％。 但城区人口非农业人口从59万增至90，增量逾53％

二、经济基础
依托石油资源，经济持续高速增长； 各项经济指标全省居首，购买力强； 消费能力强劲但未完全释放

近年经济增长势头比较平稳，近五年的增幅稳定在11%以上，07年，东营的国民生产总值达到了1658亿元

从表可看出，东营市的人均GDP、人均可支配收入、人均居民储蓄三项指标均为全省第一，但人均消费品总额仅居第四，这说明，东营市的购买能力强，且并未完全释放

三、政策环境对东营（西城）房产市场的影响
2006年至2008年为调控房价响应民生呼声；规避金融风险中央政府政策频出，中央颁布一系列举措，通过调节开发土地供给、减少货币供给、调整产品供给结构、提高交易成本、促使交易透明化，从五大方面对房地产市场进行调控，目前在一线城市效果较显著，但在东营市，房地产欧亿·体育（中国）有限公司处于起步调整阶段，其调控作用尚未显现：
加息、准备金率上调对东营市房地产市场无显著影响 规定首付比例一定程度上加大了对小户型的需求 别墅、类别墅土地的稀缺性因东营前期土地规划的特殊性而彰显不足 一费二税增加了房地产商对土地的持有成本，必须加快开发进度 《物权法》的作用短期内不会体现，长期作用也有待观察
四、房价走势一：整体持续走高，上涨空间大
从东营整个市场来看（含县区），房价持续走高，07年激增20％，均价从1992元/平米增至2736.5元/平米

四、房价走势二：东城有赶超西城之势
根据城市重心转移的普遍规律及东营现状，东城区的开发量现已大于西城区的开发量，东城区2008年房价将提升20％左右，与西城区目前房价持平。随着东城板块更加成熟，东城区项目将赶超西城

西城区
东城区
需求多元化趋势明显；供给产品形态更趋丰富 本地开发商百花齐放，外地品牌企业强势抢滩 消费者日益注重房产附加价值。 营销队伍专业化程度不断提高
五、东营房地产市场整体特点
总体结论
市场处于一个放量开发后的调整期，整体比较平稳，但结构性过剩的趋势——总量过剩，但高端细分市场和低端细分市场均供给不足——比较明显

第二部分：项目分析与定位
该地块北临傅家路，南接维高路，地理位置极其优越，东侧是国家级水利风景—孙武湖，西靠中国广饶义乌小商品城和广饶汽车新站，据广饶一中仅1.5公里

一、项目地理位置
中国广饶孙子文化旅游区修建性详细规划景观示意图
本案
1、开发机构 开发商：东营金岭置业有限公司 2、住宅区主要经济指标 住宅用地面积：143757㎡ 总建筑面积：209792㎡ 其中 高层建筑面积：104873㎡ 多层建筑面积：73730㎡ 联排建筑面积： 6210㎡ 会所及商业附属：3175㎡ 总户数：1175户 绿地率：42.5％ 容积率：1.26
二、项目概况
（1）本案产品组合丰富，主要由多层住宅、复式住宅、小高层、高层住宅、联排别墅、叠式别墅、五星级商务酒店等组成。住宅区主入口设于小区西侧新规划道路，东接孙武湖风景区； （2）户型面积有100㎡、120㎡ 、135㎡ 、150㎡ 、200㎡ 、230㎡ 、350 ㎡等，适用于不同需求的人群居住。绿化率高达45%，五星级商务酒店的私属尊享

三、产品组合
四、项目SWOT分析
四、项目SWOT分析
综上所述，水岸华庭项目地块区位、社区环境和自然景观等方面有较明显优势，而弱项如生活配套可以通过市场策划营销尽可能挖掘其市场优势规避其市场劣势，继而占领更大的市场份额

本案项目体量较大，我公司建议本项目采取小组团销售策略，依据销售现场客户积累情况小规模开盘销售，整体销售分保证各类产品均衡分配； 一方面可以随时依据市场反馈随时修正销售方式及销售价格，降低项目销售风险；另一方面人为地制造房源紧张氛围，保持市场的持续饥饿感，便于控制销售进度与销售价格的提升，以保障获取利润的最大化；
五、产品销售周期建议
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