信达o溪岸澜山3.2期营销推广方案 金网络信达项目组 2012年1月19日 目录 第一部分：宏观市场综合分析 沈阳楼市 成交情况：受房地产调控政策影响，沈阳房地产成交量受到一定的影响 以上数据可以看出，1-3月受限购预期，透支了部分购买压力，限购令发布后，4、5月销量略有下降 ，虽然6月开始有所回升但同比2010年仍呈下降趋势。由于国家房地产调控政策并无松动迹象， 传统的“金九”，“银十” 并没有如约而至，成交量同比有一定降幅。市场观望情绪加重 2011年，1-3月受限购预期，部分开发商在限购令发布之前开盘出货，致使前三个月，整体销售套数高于2010年同期销售套数 2011年沈阳商品房市场成交套数、面积同比均呈下降趋势 1、价格方面，虽然受限购令影响，但整体成交均价同比仍然呈上升趋势。 2、年初受限购令出台预期，成交量放量，包括城市高端项目的开盘，成交均价有较大幅度的提升。 3、限购后，沈阳成交量主要发生在二环以外的板块，成交均价相对平稳，9月销售价格达到全年最高值 成交价格：沈阳房价并没有因限购政策的影响而出现价格下降迹象 成交价格：2011年沈阳商品房成交价格同比有一定幅度的提高，刚性需求是沈阳房地产市场价格提升的重要保障 2011年1-10月土地市场成交活跃，成交区域主要集中在铁西区和沈北新区，这两个区域土地储备丰富，且近年较为活跃，属于热点区域，该区域以刚需为主。 房地产调控政策并未对一级市场产生影响，反而应为土地售价较低而吸引部分开发商趁低吸纳，部分开发商仍看好沈阳市场的发展潜力 沈阳土地成交同比分析： 土地成交：未来市场供大于求的现象会继续加剧，市场竞争更加激烈 区域市场 竞争市场分析－竞争区域锁定 本案主要的竞争项目分布在长白南板块、白塔板块以及理工大学板块三个板块。与本案面积段重叠及产品类同的主要竞争对手有君海朗郡、郡原美村、华府丹郡、璟悦香湾、圣罗伦斯、绿色家园等六个竞品项目 主要竞争项目的分布： 璟悦香湾 浑南市场主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型。其中100-110平米的销售较好；100平米产品由于市场供应量较大，目前只去化50%左右，市场存量不断增加，约占整个积压市场的42% 2011年上市楼盘各面积段去化情况： 100-110平米左右紧凑型三房户型，销售相对较好 100平米左右小户型，主力供需，但库存量相对较大 2011年浑南竞品区域市场存货分析 市场研判: 片区竞争项目仍以低密产品为主，且个案体量均较大，建面超过50万平米项目有8个，随着长白南及理工大版块不断的有新盘推出对本案客户产生严重分流，多层价格区间在4500-6500元、小高3900－5300元 主要竞争板块产品分析： 竞品项目三大板块成交情况分析：2011年整体去化量相比去年有所下降，其中白塔板块成交量跌幅较大，长白板块竞品价格开始松动，竞品入市价格均较低 从三大板块的整体成交量来看，长白南板块是目前最活跃的板块，白塔板块市场较为冷清； 2011年1-12月份的成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，其中白塔版块下降趋势最为明显； 从成交价格上看，2011年价格增长基本停滞；长白南板块出现下降趋势；白塔板块市场是目前价格最高，成交价格小幅上涨，但缺少成交量的支撑 *数据统计期间为：2011年12月 竞品板块分析 多层产品 5600 110 98 85 5000 5200 4800 元/㎡ 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 120 6500 6000 120 6200 产品分析： 本案库存多层产品：面积区间99—110 ㎡，均价6500元/ ㎡，目前库存产品与多个项目面积段重叠，形成竞争，面积段较为集中且户型单一，60-89平米之间户型出显明显断档，从成交均价来看，本案成交均价最高 君海朗郡 信达溪岸澜山 郡原美村 （现房） 璟悦香湾 （现房） 135 160 80 库存多层产品与周边竞品分析——面积段、销售均价 小高产品 5000 110 59 85 5000 5200 4800 元/㎡ 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 60 ？ 5400 120 5200 产品分析：明年本案小高层产品面积区间59—108 ㎡，与多个竞品项目有所重叠，未来竞争非常激烈；从成交价格看，周边竞品小高层产品的成交均价在5000-5400元/ ㎡之间 华府丹郡 信达溪岸澜山 圣罗伦斯 君海朗郡 135 80 110 60 122 5300 绿色家园 小高层产品与周边竞品分析——面积段、销售均价 君海朗郡——低价开盘、抢占市场、快速出货 白塔片区下半年新开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手 本案相似面积段分布：其95平米、121平米主要分布于项目多层产品。 产品特征：多层、小高层，主力面积为60-90平方米中小户型。坡屋顶，顶层赠送阁楼。现代简约风格。规模型社区。一期5栋多层和４栋18层的高层组成。目前推售两栋多层，一栋高层。 销售情况：推售三栋楼销售率45% 预计明年上市产品及供货量：一期未上市的三栋多层三栋高层产品，加上二期8栋小高层产品面积段45-85平米。预计明天上市14栋楼，供应量10万平左右，供应套数1100套左右 高层：45-85平米 多层：85-121平米 一期 二期 君海朗郡——低价开盘、抢占市场、快速出货 一期低价开盘 选择低于市场价1000元/平米进行开盘 9栋楼（5栋多层、4栋小高）， 2011年10月28日开盘 实际多层成交均价5800元/平米 85-110平米清水两房 小高层4900元/平米（45-79平米清水一居二居） 降 开发商应对策略 (君海朗郡） 二期，组织团购，团购均价3800元（45-79平米） 2011年11月15日推两幢小高层236套 均价约3800元/平米，对外组织团购主要对对象浑南新区企事业单位如：税务系统等单位。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看