新政后营销推广策略探讨 打破观望价值重整 新政分析与探讨 2008年 2007年 2009年 市场高度“亢奋” 投机需求主导市场 价格涨幅涨速空前 “全民观望” 一二三级市场陷入冰点 全年价量遭遇“腰斩” 刚性需求全线释放 改善性需求持续入市 土地/二手市场全面回温 存量“空仓”/价格冲高 近几年经济/政策走势简要回顾 2010年 投资过热 物价上涨 通胀压力较大 政策导向：“防过热” 针对宏观： 主要通过货币政策，对央行贷款利率和存款准备金率进行调整； 针对欧亿·体育（中国）有限公司： 从严征税、严格限外、 严查土地、提高二套房贷、 加强信贷管理、 加大保障房建设力度等； 金融危机 出口下滑 经济增速放缓 政策导向：“保增长” 中央： 下调“双率”、减免税费、 降低房贷首付、放宽二 套房贷政策、鼓励住房消费； 地方： 纷纷出台“扶持”政策， 主要对中央文件 进行细化和灵活处理 政策导向：“保八” 中央： 4万亿大规模信贷释放 持续宽松的货币政策 针对欧亿·体育（中国）有限公司： 鼓励房地产投资， 加大保障性住房建设力度， 保持市场供需平衡，稳定房价 经济回稳上升 出口下滑缩小 股市/楼市复苏 通货膨胀预期加强 经济结构复杂多变 货币政策灵活适度 政策导向： “调结构/保稳定” 针对欧亿·体育（中国）有限公司： 1、加大土地供应， 大幅增加保障住房供应； 2、抑制投资投机性购房，防止房价过快上涨； 3、研究制定房产税收 以稳定房价 一季度表现： 市场可售货量持续走低 销售价格保持高位运行 土地市场交易极为活跃 09年底，政策开始转向、经济会议、国务院常务会议、以及2010年两会期间的调控声音不绝于耳； 1-3月的配套政策层出不穷，然而对楼市这批“脱缰野马”毫无作用，销量与价格同比持续走高 2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%； 2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%； 2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%； “疯狂楼市” “4.17”新政出台 近1年70个大中城市房价涨幅 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 关键词：抑需求、增供给、遏制房价； 行政化、差别化、加强民生 ——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 “4.17”新政 内 容 简 要 影响 定义模糊，政策效果须视银行及地方具体操作 ？幅度多少 ？哪些地区 ？暂停多久 ？限制几套 新政解析 代表性观点——世联地产 （来自世联官网）世联研究认为： 对比07 年9.27政策，两者虽然手段类似，但约束条件不尽相同。 07年政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。同时开发商资金压力巨大，有迅速回笼资金的需求。 但目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大。因此，此次的政策虽然更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小 此次调控的手段虽然严厉，但整体看来仍然停留在战术层面上，并未触及问题的根本。控制需求、控制土地都非“长久之计”，需求的压抑只能是暂时的，过后可能会更加猛烈的反弹。 如果不进行根本性的制度改革，那么可以判断房价即使出现短期调整，未来趋势仍然会上涨。正是从这个意义上来讲，此次调控政策的效力恐难以持久。 但从另一个角度来看，如果此次房贷政策的效果不明显，那么预计未来还会有政策手段推出： 一是试点征收房产税；二是调整经营性用地出让方式；三是土地增值税将严格征收 代表性观点——万科地产 万科集团在给网易房产的回复中说： 万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。作为企业，“我们必须始终对市场保持敬畏，努力理解客户需求，不断提升产品性价比，同时积极主动顺应市场趋势，以合理的价格赢得客户的支持” 5月17日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，开盘价格低于实际预期25000元/平米，实际成交价格约为24200元/平米，和3月份开盘的24250元/平米相比略有下降 万科2010年一季度季报提出： “政策将对市场产生显著的影响。相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。 ” “欧亿·体育（中国）有限公司能否就此结束07 年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。 ” 代表性观点——任志强“万言书” “我想交易量的下降是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期，最先反应的一定是需要靠贷款才能形成的购买，而又被政策所限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后，也许人们就会从观察中走出来做合适的选择了。 严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了，已经开始不讲法律而只讲“政治”了。房价一定也不是市场规律中的价格信号了，波动时必然的，下跌也是可能的。如果后面的细则更为不利于消费，一段时间的下跌就从可能变成了必然，甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。” 对于投资者而言，在不越出自己能力、不需要银行借贷时，只不过是个进货成本的高低，并没有亏损的概念，更何况像购买股票一样谁能保证是抄了个最低点呢？ 也许此次政策出现的波动给了许多人一次机会，但没有人知道何时会反弹 代表性观点——潘石屹 中央调控楼市的措施，已经使一线城市的物业交投在上月中开始大幅下跌，内地楼盘的减价潮才刚开始。他预计，内地市场仍在观望中央调控楼市的政策成效， 相信楼价在几个月后才会回落，预计楼价将回复至2009年初的水平。而目前的房价和2009年初比较，仍有15%至20%差距。 —— 《证券时报》5月12日 地方细则情况 青岛是第一个出台地方版的调控细则的城市。 1、要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%； 2、对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。 3、多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行 青岛细则：4.23 1、实行商品住房买卖合同网上签约制，使开发商捂盘增加难度。 2、确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。 3、要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效地防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房 海南细则：4.26 北京细则：4.30 1、同一购房家庭只能新购买一套商品住房； 2、金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。 3、暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款 1、严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房； 2、商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款； 3、对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4、对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行 深圳细则：5.06 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看