1 香蜜湖瀚城价格报告分享 世联地产瀚城项目组提纲： 1、写报告前要做的功课 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； 与市场沟通：政策、市场动态变化； 与客户沟通：对客户诚意度的把握； 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 核心均价推导如何力求精准 特殊调差运用赠送面积折算方式 开盘当天销售进度的验证核心目标 保证在现有市场环境下实现既定销售目标，并实现合理利润价格。 合同目标 开盘日起2个月内40%（含）以上； 开盘日起3 个月内60% (含)以上； 开盘日起4 个月内80% (含)以上； 开盘日起5个月内90% (含)以上； 开盘日起6个月内95% (含)以上 一、目标分解沟通后获悉的发展商真实目标 力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达到60%。 发展商的几个动作 开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。 解读目标 速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心 一、目标分解提纲： 1、写报告前要做的功课 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； 与市场沟通：政策、市场动态变化； 与客户沟通：对客户诚意度的把握； 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 核心均价推导如何力求精准 特殊调差运用赠送面积折算方式 开盘当天销售进度的验证二、市场背景 经济态势。 深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步 地产大势。 深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓 上半年深圳房地产形势： 房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。 8二、市场背景 新政下的市场检验 5月17日 国六条 5月29日 国十五条 6月初 地方细则 波托菲诺.5.27 卓越浅水湾.5.20 金地梅陇镇.5.28 鸿景翠峰.5.28 香蜜湖1号.6.6 万科17英里.6.6 城市山林.6.10 桑泰丹华.7.8 7月初 建设部165文件 新政发力前 新政发力后 御景东方 .4.22 金域蓝湾三期 .7.16 香雅园 .3.19 香格丽苑 .12.10二、市场背景 新政下的三级市场特征: 二手房房价涨势略显乏力,成交低迷,但目前成交量超过一手房二、市场背景 市场背景小结 上半年商品房价格继续上涨，后续继续政策调控的可能性依然存在。 客户趋于理性购买，观望期在延长。 市场对回归理性营销的开发项目接受度较高。 二手楼交易占据主导地位，与一手搂交易形成了倒挂，对一手房的销售竞争加剧 12 新政后遗症： 上门量、成交量急剧减少； 客户观望心态严重； 新开盘项目销售业绩锐减，前景难以预测。 影响：销售速度放缓，对本项目速度目标的达成存在影响 二、市场背景 本项目在现实的市场环境下的问题：提纲： 1、写报告前要做的功课 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； 与市场沟通：政策、市场动态变化； 与客户沟通：对客户诚意度的把握； 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 核心均价推导如何力求精准 特殊调差运用赠送面积折算方式 开盘当天销售进度的验证三、项目背景 项目客户（项目客户积累的目标：积累办卡客户3000批，诚意客户1000批，） 客户分类：按照办卡客户的重复上门次数来判断诚意度的高低。 A类客户：老客户的办卡比率15%左右，客户特征：“一老一少”、单位房换房客、投资意向强的客户等。 B类客户：有诚意，对项目信息吸收缓慢，需要展示条件进行冲击，存在观望成分，需要进行培养； C类客户：有购买要求，并不急切购买，需要有价格刺激和多种营销冲击； D类客户：有诚意，无实力，随意性办卡；或没有诚意，多为业内人士 截至8月27日登记客户2191批，申办瀚城卡的客 户共1017批，其中重复上门的办卡客户212批， 新上门办卡客户805批，日均办卡量60张，通过 计算开盘前诚意客户量不足。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看