思源经纪苏州 1月10日
——项目前期第II、III阶段沟通汇报案
项目价值提升及战略发展方向研究
项目研究的工作阶段划分
宜兴房地产市场调 宜兴产业结构研究 宜兴业内人士访谈 物流园区客商访谈 宜兴市民随机访谈 项目客户研判定位
.01.01……
相关案例借鉴和分析 项目价值提升初步建议
.11.15-12.10
第二阶段 项目价值提升研究
.12.10-.12.30
第四阶段 项目营销策略及计划
第一阶段 市场及客户研究
第三阶段 项目战略发展思路
商住投资性案例研究 项目价值及属性研判 项目战略发展思路研究 项目价值提升优化建议
本次目标：
明确项目价值提升方向 项目价值属性与客群对位 明确项目战略发展思路
项目前期工作架构
三地市场调研
商住兼投资性物业价值点
本案核心价值属性
成功案例
失败案例
依赖物流园区发展的商住投资功能性产品
核心地段，短期满足高投资回报
城市发展方向，升值空间巨大
市场高稀缺度产品且接受度中上
配置及服务高端，满足人群需求
不具备
不具备
基本具备
必须提升
体现项目实用价值
产品附加值体现
营销价值体现
针对性解决方案
结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门

项目发展思路
形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；
中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；
后期平台导向：助推您步入宜兴核心产业圈，城市财富之门

高端品质
配套服务
产业内部客群
宜兴投资客群
产业上下游客群
本次研究工作思路
本案属性分析
外部环境嘈杂
地段及城市规划
40年产权
附加值待补缺
难以满足长期居住需求
投资价值未现
亮点不足客户买单难
本次报告逻辑架构
商住投资案例分析研究
配套服务升级
产品品质升级
项目核心价值属性研判
项目战略发展思路
项目价值提升优化建议
三地市场调研分析
项目价值对比研究
中高端商住投资物业价值
体现项目实用价值
提升项目营销价值
体现产品附加值
项目营销价值体现
本次报告逻辑架构
商住投资案例分析研究
项目核心价值属性研判
项目战略发展思路
项目价值提升优化建议
三地市场调研分析
项目价值对比研究
商住兼投资性物业价值点
商住投资案例分析研究
三地市场调研分析
项目价值对比研究
商住兼投资性物业价值点
商住投资案例分析研究
注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本

三地市场调研分析
项目概况
①苏州-凯马新世界
项目规划分析
凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江路商圈的CBD，该商圈有三大专业市场，二大楼盘，一大学府，一个物流园区，一个商业综合区，一个汽车园区，日流量5万人次。商圈，规划、决定发展前景，商业价值不可估量。木渎规划了一千亩的汽车园区。包括汽车销售、汽车维修、汽配流通、汽车文化、汽车娱乐休闲，汽车产业的氛围浓厚。 总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况

三地市场调研分析
体量小，小面积、单价低、总价控制合理、整体配置较低，环境较为嘈杂，难以突破高价，去化一般

①苏州-凯马新世界
三地市场调研分析
项目概况
②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）
三地市场调研分析
项目规划分析
苏州北拓规划重点项目，相城区重点工程项目，政府全力支持项目，中翔集团新中天置业斥15.6亿巨资打造精品国际广场，中翔丽晶总建筑面积28万方，小户型精品简约欧典装修，提包进驻；独立小户型每户2只小空调独立运行；安装电热水器自由供水；网络、电视信号接入口，门禁、供电装置基础、系统配套等设施一应俱全 配套商务服务、商务会所解决落户后顾之忧。 中翔丽晶聘请专业知名物业公司——戴德粱行，全程一站式国际标准的专业化顾问；提供日常物业、管理维修、卫生管理、装修管理、停车场管理、治安管理、绿化管理等等范畴的服务

具有规模性，小面积为主、价格低于整体住宅市场、相城大道商贸圈核心区，且配置较高，随着配套完善、市场繁荣，升值潜力较大

②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）
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