济南解放路项目前期策划报告 市场篇（上篇）目录
第一部分 市场分析
1、区域概况
1.1济南概况
1.1.1济南地理位置
1.1.2交通区位
1.1.3济南产业基础及发展方向
1.2济南宏观经济研究分析
1.2.1济南GDP
1.2.2济南固定资产投资
1.2.3济南市城市居民人均可支配收入
1.2.4济南市城乡居民存款
1.2.5济南市社会消费品零售总额
1.3政策影响
1.3.1前期国家出台相关政策概述
1.3.1.1对具体项目产生影响的政策细则
1.3.1.2上述政策分析
1.3.2近期国家出台的金融政策
1.3.2.1政策出台前国内宏观环境分析
1.3.2.2 政策出台前房地产欧亿·体育（中国）有限公司发展背景
1.3.3近期济南市出台的房地产相关政策
1.3.3.1背景分析
1.3.3.2可能产生的影响
1.4济南城市发展规划
1.4.1济南城市规划指导原则
1.4.2中心城空间结构
1.4.2.1主城区
1.4.2.2两区——东部城区
1.4.2.3两区——西部城区
1.4.2.4空港城市组团
1.5济南与国内其他城市的横向比较
2、房地产供应、需求市场研究
2.1济南房地产市场概况
2.2济南市历年房地产市场供需情况统计分析
2.2.1济南市房地产开发投资
2.2.2济南市房地产市场供应
2.2.2.1济南房地产施工与竣工面积
2.2.2.2济南市各类房地产开发投资
2.2.3济南市房地产市场需求
2.2.3.1济南市住宅、商业/办公销售面积
2.2.3.2济南市房地产市场价量走势
2.3济南市历年土地市场分析
2.3.1历年土地供应量及需求量
2.3.1.1住宅开发仍然是主体
2.3.1.2大量东部土地上市
2.3.1.3居住类用地强度加大
2.3.2历年土地成交价格
2.3.3 济南市土地市场供应
2.3.4 济南市土地市场需求
2.3.5 济南市土地价格
2.3.6未来2年潜在供应量的预测
3、项目所在区域市场分析
3.1区域概况
3.2区域规划
3.2.1历下区发展目标
3.2.2历下区“十一五”发展规划
3.3区域交通设施、生活配套、大型商业设施
3.4区域房地产市场
3.4.1区域房地产市场总体概况
3.4.2区域房地产市场特征
3.5 区域房地产市场供需情况统计分析
3.5.1历下区住宅房地产市场分析
3.5.1.1板块概况
3.5.1.2板块产品特征
3.5.1.3板块未来趋势
3.5.1.4 销售价格
3.6区域土地市场分析
3.6.1区域土地市场概况
3.6.2 区域土地市场供应
3.6.3 区域土地市场需求
3.7 主要个案分析
3.7.1历下区——高新板块
3.7.2历下区——燕山新区板块
3.7.3历下区——老城板块
3.8个案比较分析
3.8.1物业类型
3.8.2建筑风格及外立面
3.8.3户 型
3.8.4园林规划
3.9济南市特色楼盘
3.9.1阳光100
3.9.2重汽翡翠郡
3.9.3鲁能领袖城
3.9.4天泰太阳树
第一部分 市场分析
1、区域概况
1.1、济南概况
1.1.1济南地理位置
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系

济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省--山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市

1.1.2交通区位
铁路：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市

公路：北京至上海、北京至福州两条国家级高速公路交汇济南，可直达全国主要省份和城市。以济南为中心的省际高速公路可在5小时内到达山东省的全部17座大中城市

航空：济南国际机场离市中心只有30分钟车程，机场航线通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地区

1.1.3济南产业基础及发展方向
济南是我国重要的工业城市，在“工业立市”的政策指导下，已初步形成了门类齐全结构完整的工业体系。在机械、纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，重视培植国民经济主导产业，根据国家产业政策，适时地把电子信息、交通设备、生物医药、家用电器、机械制造作为五大主导产业发展。目前全市现有规模以上工业企业1000多家，主要产品有重型汽车、机床、大型压力机、锅炉、摩托车等

目前济南市已与全国26所重点大专院校和科研院所建立长期合作关系，建立了国家级企业技术中心 8个，省级中心15个，市级中心23个，技术开发能力进一步增强，高新技术产业成为带动工业增长的龙头，保障了济南经济的可持续发展

济南将着力打造汽车、电子信息、石化、机械制造等产业链，突出发展交通装备、电子信息、冶金、石化化纤、机械装备、食品药品六大产业集群；改造提升传统产业，培育壮大新兴产业，扶持发展高新技术产业；发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业、房地产业、旅游会展业

小结：
济南市虽然地处山东省内陆地区，但地理位置独特，交通区位明显，是连通我国南北交通的重要枢纽

济南市已经形成了完整的工业体系，而且历史长久，因此产业基础雄厚。根据规划，济南将围绕现有基础，打造汽车、电子信息、石化及机械制造等具有对地区经济重大推力的产业链，经济发展前景看好

1.2济南宏观经济研究分析
1.2.1济南GDP
由上图可知，济南市GDP增长率在5年的发展周期内，呈现出两种比较明显的增长特征，之前保持每年一个台阶，而之后则保持平稳增长态势

济南市的GDP从2002年开始呈现出高速增长的态势，、的增长率均比是年增长多一个点，在后，达到一个平稳增长的局面，GDP增长率基本维持在15.6%左右，济南市的GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势，表明济南市的经济发展基础扎实，发展前景看好

1.2.2济南固定资产投资
由上图可知， 济南市的固定资产投资额在4年的过程中，一直保持较高的增长速度，但投资增长率出现明显的起伏。以为分界线，在这之前的固定资产投资额都保持着一个逐年走高的增长率，从的24.8%，在到的29%，05年的31.6%，这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的，而在，虽然固定资产投资额仍然保持着25%的高速增长，但与相比，已经下降了接近7个百分点，与基本持平，表明在国家实施的宏观调控措施下，济南市的固定资产增长在量上有所放缓，但在质上有了相应的提高

1.2.3济南市城市居民人均可支配收入
由上图可知，济南市的人均可支配收入呈现比较明显的阶梯形增长走势，2002年与的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在9%，而到了增长率则比有了一个较大的飞跃，增长幅度达到4.1%，而的增长率则与几乎持平。参考济南市近年GDP的增长趋势来看，表明济南市城市居民的收入水平在前期经济稳定增长的情况下，在得到了一定程度的释放，收入增长开始与经济增长水平相适应，由此所带来的消费潜力还有待进一步挖掘

1.2.4济南市城乡居民存款
由上图可知，近年济南市的城乡居民储蓄存款增长率保持一个锯齿型的走势，每年的增长走势不稳定，和的增长率都保持在17%以上，但和的增长率则相对上年有所下降2-3个百分点。表明济南市城乡居民的储蓄意愿及行为随着经济发展的背景出现一定的波动。但年平均15%以上的储蓄增长率则在一定程度上说明居民在为今后的诸如购房等大额支出做积累

1.2.5济南市社会消费品零售总额
由上图可知，环比来看，近年济南市的社会消费品零售总额一直保持较高的增长趋势，基本维持在16%左右的一个增长水平，尽管每年都有一定的增幅，但变化不大，的增长率仅比增长了0.7个百分点，不到1%，相较于济南市的GDP、固定资产投资每年的增长幅度来说，则显得不那么突出

同比而言，济南市社会消费品零售总额每年都能保持在16%左右，说明济南市居民的消费意愿和消费能力都是保持一定的增长水平。的全社会消费品零售总额达到939亿元，接近天津的社会消费品零售总额，说明济南市当地的消费能力较强

小结
济南市的宏观经济发展水平在后保持一个比较平稳的发展态势，固定资产投资对经济发展的推动主要由量变向质变转化

济南城市居民的人均可支配收入水平在稳步提高，济南市全社会消费品零售总额近几年来都保持着16%的增长水平，而与此相关的济南市城乡居民的储蓄存款也在逐年增加，这都表明了济南市居民消费能力和消费潜力达到了一定水平

从以上几个主要的宏观经济指标来看，济南市的经济发展水平持续向好

1.3政策影响
1.3.1前期国家出台相关政策概述
06年是宏观调控加强年：4月17日央行宣布加息，5月17日温家宝总理提出了“国六条”；5月29日九部委推出15条措施8项硬指标，进一步调控房地产市场，自此，06年房地产宏观调控拉开帷幕，在短短一年时间中，国家出台的房产调控政策之多、措施力度之大前所未有。在一片宏观调控声中， 07年的济南楼市并没有陷入沉寂，反而稳步走向理性和繁荣

1.3.1.1对具体项目产生影响的政策细则
政策细则
可能的影响
自6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上

这一政策的出台是符合济南市房地产高速发展阶段的需求的规律，济南市07年市场受“90-70”政策影响，符合这一标准的项目将逐渐开始增多，市场竞争激烈
从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%（90平米以上）

首付比例提高到30％，在一定程度上抑制了以投机、投资为目的需求的客户；对以自住为主的济南购房客户影响不大

对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任

只有合法的手续才有可
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