一、写字楼市场分析
二、项目本体分析
三、目标客群分析
四、营销策略和执行安排写字楼市场分析
未来城南天府新区发展潜力？写字楼市场到底如何？竞品情况情况如何？政策对商业市场有什么样的影响？带着这些关注，对的城南区域市场进行分析——
总用地面积:37.5平方公里 规划总建筑面积:6500万平方米 总就业人口: 60万人 总居住人口:60万人 未来将超过200万人 在这里聚集消费
天府新城规划200平方公里
本案位于成都天府新城大源商圈，天府新城未来将建成国际化、现代化、富有西部和成都特色的全国一流CBD,办公人群超过60万人
本案
区域规划
随着天府新城的规划，商务氛围逐渐形成，写字楼也以“人南—天府大道”为轴，一路向南25
127
13914
行政中心板块
人民南路
世纪城大源板块12
132
拉德方斯
来福士广场
大陆国际4
保利中心
康普雷斯6
大鼎世纪广场
特拉克斯广场8
茂业中心
奥克斯广场中航城市广场
棕榈泉国际中心
花样年香年广场复地复城国际蜀都中心区域写字楼概况分析
售价情况
三环内写字楼价格15000，三环周边写字楼价格约13000、世纪城写字楼价格12000 地铁站距离：地铁站步行5分钟内，写字楼价格基本一致，随着距离地铁站及天府大道越远，价格递减。 蜀都中心由于其距离世纪城地铁站距离最近，在世纪城区域价格最高，棕榈泉位于地铁出口，价格预计在15000之上
区域写字楼价格从开始一路上涨，上半年已超过13000，但随着市场趋紧，写字楼上涨走势有所下降至12000
租金水平与售价增减特征一致，受总建面及层高影响不大，与项目品质关联性不强（均为甲级写字楼），主要与区位相关
大部分项目均有自持，自持面积不等，以自用为主，一般为高区。 仅有个别全部出售或全部自持的项目。 南延线写字楼项目内部租金几乎无差价。 除开表中所列项目，其他项目租金也位于70-120区间，越往南租金越低，同区域项目距离地铁口越远租金越低
租金情况
标准层面积在2000 ㎡左右 ，主流分割面积在100-500 ㎡之间，多数为低区分割销售
标准层面积区间为1160-2100，以2000左右居多。 主流分割面积为100-500 ㎡ ，很少有超过500 ㎡以上的分割。 南延线写字楼主流出售方式为整栋楼的1/3楼层分割出售，一般为低区。其余整层或半层出售，最后的顶楼自用或者自持

户型区间
物业费水平平均在12-15元/月㎡，物业管理公司水平不一。超甲写字楼多聘请知名物业管理公司
车位配比指的是每个车位服务的办公面积， 南延线车位配比区间在50-350 ㎡/位之间，平均水平为200 ㎡/位，很少有达到100 ㎡/位以下的项目。 南延线物业费水平在12-20元/月㎡，其中人民南路区域为20元/月㎡左右，其余区域在15元/月㎡左右

物业管理
销售去化分析
根据市场数据显示，50-90左右小面积及1000平米面积以上写字楼最受市场青睐，300-500平米的写字楼最为尴尬
层高区间为3.3-4m，大堂挑高区间为8-12m，电梯配比大部分未能达到舒适度水平
电梯配比指的是平均每部电梯服务的办公面积。 写字楼电梯配比舒适度经验值为5000 ㎡ /梯，超过此值表示电梯数量较少，客户写字楼使用舒适度降低。 南延线写字楼电梯配比区间为4200-12500，以保利中心最高，仅有个别项目达到写字楼经验舒适度水平。 大堂挑高区间为8-12m，一般为3层层高

配套设施
9月到今，城南写字楼市场新增量远大于销售量，以目前去化数据计算，现有存量供未来一年半左右消化，市场压力巨大
区域供需情况
棕榈泉
复城国际
希顿国际
天合凯旋
保利国际
泓昌嘉泰
目前已知至年底将有116万方左右写字楼面市，加上目前存量约70万方，总体量达到186万方，短期内市场供应量将超过需求量
未来放量情况
空置率
随着市场的持续放量，预计至底成都新增甲级写字楼面积将达到232万平方米，空置率或达新高
底亚太地区写字楼空置率上升44基点至12.36%，区内平均空置率较年中稳定，只有成都的空置率偏高，达25.1%（预测成都写字楼空置率或达新高）；次之为印度金奈和德里、广州、曼谷、班加罗尔及堪培拉，空置率至少15%或以上。而香港的空置率全区最低，只有3.1%.
政策走向
从政策面上看成都地产市场，住宅市场监管严厉，抑制住宅投机仍然是主旋律，部分投资资金将转向商业物业
政策走势图
.1.27 沪渝版房产税落地
.04.07 成都《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》
.02.15 成都正式出台限购令，主城区限购，郊区不限购
.07.12 国务院限购范围扩大到房价涨幅过快的二三线城市
.07.22 中央政治局会议：坚定房地产调控基调
20余个城市出台限购令
.9 央行开征银行保证金存款准备金，银行资金钱财次收紧
.9 监管部门警示商业地产和二三线城市楼市风险
.9.26 重庆开征存量房房产税
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