安徽宣城市经济开发区项目 —— 项目构想 公元9月 目 录 宣城市房地产市场初析 项目情况及周边竞争性项目分析 产品定位 项目形象定位 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 宣城房地产市场主题 ——宏观调控 1 增供土地，调整供应结构。 2 合理推进城市房屋拆迁。 3 执行房地产信贷政策，提高信贷资产质量。 4 制定合理的二手房交易环节税收政策。 5 出台《宣城市城市住房建设规划》。 6 启动廉租住房保障制度。 7 加强商品房预（销）售管理，整治市场秩序。 8 完善房地产市场监测和信息发布制度 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 宣城房地产市场发展态势 ——平稳发展 1 房地产开发投资增速放缓，企业开发投资意愿增加。 2 房地产业支柱地位突出，对财政的贡献度不断增强。 3 开发企业投资意愿增强。 4 居民购房意愿增加，房地产市场活跃 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 宣城房地产市场的焦点 ——房价续涨 根据商品房销售合同网上登记备案数据，年末新建商品住房平均交易价格3150元/㎡,剔除高层不可比因素,多层典型同质楼盘均价比上年年末上涨了9.4%左右；网上登记备案数据同时显示，1-12月新建商品住房均价2436元/㎡，若每套住房以90㎡计，总价值为219240元，宣城市区城镇居民户均可支配收入25948元（以市区城镇居民户均2.87人，人均可支配收入9041元计算），房价收入比8.45，表现为偏高 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 从图一分析: 新建商品住房前11个月平均呈小幅波动，但12月由于小高层等高档住宅新盘开盘，所以均价有较大幅度上扬。新建商品房中商业用房和其它用途（主要是车库、储藏室等）房屋的平均交易价各受不同地段成交量多少等因素的影响价格波动较大 图一:市区新建商品房平均交易价格柱形图(单位:元/㎡) 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 从图二分析，二手住房买卖平均交易价格（评估价）总体上较有较大幅度的上涨，全年均价同比上涨两位数以上。1-12月二手住房买卖价格除2月份略有波动外，其它各月基本上较平稳，波动较小。 图二:市区二手住房买卖登记平均交易价格折线图(单位:元/㎡) 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 房价上涨的原因 1 近两年商品住房建设供求比例失衡，市场供不应求，直接导致房价上涨。 2 商品住房结构不尽合理。 3 市场上少数投机、投资现象的增加及市民追涨的心理作用，加速了房价的上涨。 4 客观因素方面：一是建筑材料、人员工资等建筑成本的上涨，二是小区的环境绿化条件、基础配套设施、住房品质等的提高所带来的间接成本增加；三是土地“招拍挂”政策实施带来土地价格上涨，据统计，今年二级地段上土地平均出让价格较去年增加29.94% 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 图三、不同套型的新建商品住房供求结构图(单位:㎡) 图四、不同价位新建商品住房供求结构图(单位:㎡、元/㎡) 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 其一：中低价位、中小套型的普通商品住房供应不足，高价位、大套型的一哄而上带动了房价上涨。应市预售的新建商品住房中，90㎡以下中小套型所占的比例和2000元/㎡以下中低价位的比例占总供应量的19.35%和16.90%，不能达到70%的调控要求。 其二：商品住房的供应和销售具有区间性，而可售房源与套型、价位几乎呈正比。如:90㎡以下中小套型和2000元/㎡以下中低价位的普通商品住房供不应求，批准预售、实际销售基本上持平，可售房源几乎微乎其微；与此同时，可售的房源绝大部分都是120㎡以上，特别是144㎡以上的带跃层或复式的大户型和单价3000元/㎡的高价位的高档商品住房，也就是说套型越大、价位越高则可售房源越多，越滞销，所以各开发企业应充分考虑到调整住房产品供应结构的必要性和迫切性 从图三、图四可以看出: 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 宣城房地产市场的趋势 ——供销两旺 ，随着宣城市各项房地产宏观调控政策、措施的 进一步执行和深入，宣城市房地产市场将呈现供销两旺 的趋势.房价上涨势头也将得到减缓.将表现在一下三个 方面： 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 (1) 、土地供应总量的增加和 供应结构的改善 、，通过公开挂牌和拍卖，市区出让但还未开工的房地产开发用地有14宗1438亩，加上此前开发商囤积的未动工开发的存量土地约有205亩，共1643亩，保守按平均容积率1.3计算，可以建成总面积142万㎡左右的商品房供应，且按设计条件其中绝大部分为普通商品房。另据调查：，市区已开工即将上市或拟开工可望上市的项目有：梅园.金领苑、美都新城、大坝塘改造项目、西林东苑、东苑新村（国鑫世纪城）、希达小区、绿宝嘉园以及稻香新村、天都花园等十几个项目，总面积约35万㎡。以上项目结构均衡，不仅有高层住宅，还有普通商品住宅、经济适用房等不同结构供应；地段互补，中心城区地段的高档住房和开发区等二级地段普通住房也互为补充，所以可以预见，市区房地产市场将会供销两旺 宣 城 市 房 地 产 市 场 初 析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看