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沈阳地区以平原为主,地势平坦,山地丘陵集中在东南部。西部是辽河、浑河冲积平原,地势由东北向西南缓缓倾斜。东西长115公里,南北长205公里,沈阳市国土总面积为12980平方公里,其中城区面积261平方公里。平均海拔50米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。城区面积3495平方公里,森林面积20万公顷,森林覆盖率为25.6%,人均绿地4.36平方米
沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候,受季风影响较大,四季分明,全年平均气温为8.1℃ 左右,年降雨约721.9毫米。总人口720万,其中市区488万
沈阳是我国重要的工业基地之一,具有雄厚的物质基础和经济基础,城市规模居全国第四位,在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市,是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心,同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济聚集区,成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心
一、社会经济环境分析
(一)沈阳GDP增长情况
沈阳市实现GDP1603亿元,同比增长14.2%。沈阳市GDP已连续三年实现两位数增长,这与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看,这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年,而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长,两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小,按照世界银行的分析来推断:人均GDP在1万美元以下,房地产业处于快速增长期
(二)招商引资,对外合作(单位:亿元)
作为沈阳的“项目年”,市政府加大了对外招商引资的力度,固定资产投资同比增长44.1%。浑南新区的建设与汽车城规划是招商引资的重要组成部分,更多的外地公司、国外企业和人员进入,对沈阳的房地产发展,尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用
从房地产投资占固定资产投资比例的变化情况来看,沈阳的房地产投资显示出强劲的增长势头,今年上半年房地产占固定资产投资比例巨增,说明房地产欧亿·体育(中国)有限公司作为目前国民经济的主要支柱产业,对经济的拉动作用越来越重要
(三)人均收入及消费水平对比情况(单位:元)
从上图可以清楚看出进入21世纪后,沈阳人民的人均收入呈现递增的增长趋势,从另一个侧面说明了沈阳经济的繁荣与稳定,而人均的消费性支出的增长则落后于收入的增长,其中的差额初步扩大预示着沈阳市民可支配收入的增加,这为沈阳房地产市场降低房价收入比,欧亿·体育(中国)有限公司持续繁荣奠定了基础
(四)居民消费支出构成
从2002年开始,住房消费支出出现明显的提高,沈阳人均住房消费达到了657元,比1996年增长了1.5倍。的住房消费支出与全部支出的比为9.8%,这与世界银行统计的,小康型社会住房人均消费占总消费19%的比例相比有较大的差距,沈阳的房地产欧亿·体育(中国)有限公司还有着一定的发展空间
(五)沈阳市居民恩格尔系数对比分析
从图中可以看出,沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势,虽今年上半年上浮较高,但食品支出历年均为上半年明显多于下半年,所以相信今年年底恩格尔系数同比去年仍为下降趋势。恩格尔系数的下降说明沈阳市人民的生活质量越来越高,对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多,有越来越多的资金来满足其对生活的追求,改善居住条件也越来越成为人们要考虑的事情
(六)居民人均储蓄存款余额
沈阳市人均储蓄为20650元,比2002年大幅上涨了17%,沈阳蕴含着巨大的消费潜力。不过,应该意识到的问题是,沈阳市的人均收入以及储蓄水平成明显的金字塔型,占人口比重较大的中低收入人群的消费能力和储蓄能力都比较低,整个社会的收入水平增长情况极不平衡。中高端消费人群手中有大量空置资金,这对房地产开发有着一定的有利影响
二、社会人口环境分析
通过2000年第五次人口普查可以看出沈阳共有720万人,占整个辽宁省4238万人的17%左右,按照现在中国人口年增长率0.69%计算,在底沈阳的人口数量应该在740万人左右
沈阳居民家庭构成
沈阳共有家庭户220万户,家庭户人口为700万人,占总人口的95%,平均家庭户规模为3.18人,比1990年的3.59人减少了0.41人。可以看出沈阳市居民的家庭基本上以3口~4口之家为主要的组成部分,并且家庭人口数量有下滑的趋势,说明计划生育的效果正逐渐的显示出来。未来3口之家将成为未来城市家庭结构的主要部分,因此对房屋面积的需求会有回落的趋势
三、沈阳市房地产市场总体分析
(一)土地市场情况分析
土地市场呈现特点:
1、以来沈阳土地出让,呈现出由“毛地”向“净地”转化、由一环、二环之间,向二环以外的大东、东陵、于洪、铁西等延伸的趋势,住宅郊区化、大众化得到鲜明的体现
2、的土地交易量仍然大幅度高出上年同期水平,土地交易市场的活跃将引起房地产新一轮的开发热潮。这导致一些大开发商手里有大量土地储备,未来市场的竞争将会很强
3、上半年分3期推出开发用地52宗,规划用地面积188.17公顷。截至6月30日,成交面积为116.58公顷,政府明显控制土地供应量,但随着明年土地价格将上涨,可以预计下半年各大开发商会开始土地收购行动。
(二)房地产市场情况分析
1、房地产投资完成额
沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大,尤其是在2001年之后,房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元,增长了52.8%。由于今年国家在上半年进行了宏观调控,重点控制房地产开发过度的情况,预计今年的房地产投资总额将会有所减少,增长速度会有所降低
2、房地产施工量、竣工量、销售量、空置量(单位:万平)(参考沈阳市房地产信息中心数据)
从图中可以看出,沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头,增长速度较快,,沈阳市的房地产施工量达到了1728万平方米,增长了39.6%,今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场。从的统计数据可以看出,竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅,沈阳的房地产欧亿·体育(中国)有限公司出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产欧亿·体育(中国)有限公司也同全国的其他城市一样,出现了明显的过热现象,在国家对房地产进行宏观调控之后,我们预计这种供大于求的想象将会有所改善,但如此大的开工量,加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造,预计市场的投放面积会更多,在短期内空置量很难出现明显地减少
3、房地产新开工面积与住宅开工面积对比
由上表可以看出,至2001年以后,房地产住宅开发量所占比例明显下降,说明商业项目开发量在不断增加,其原因主要有三点:
1、金廊工程的启动:金廊工程的产品形态多数为复合型地产,以商业项目为主,且开发量较大
2、郊区大盘时代的到来:郊区大盘由于其社会配套不完善,所以需要大量商业配套来完成对自身项目的支持
3、商圈的重建:以太原街为首,沈阳几大老商圈有大面积的重建及改造工程
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