目 录
序 言 1
主报告：中国房地产市场运行情况及房地产市场预测分析 3
分报告1：全国房地产市场分析 12
分报告2：区域房地产市场分析 46
分报告3：重点城市房地产市场分析 57
分报告4：房地产企业运行状况分析 72
分报告5：房地产宏观调控政策分析 78
分报告6：重点城市房地产市场走势的基本估计 89
专题报告1：城市住房价格合理性研究 95
专题报告2：全国住宅市场供需结构调查研究 130
专题报告3：流动性过剩与房地产市场宏观调控 93
专题报告4：完善与创新廉租住房制度研究 127
序 言
为客观反映全国房地产市场运行情况，认真分析房地产市场发展态势，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会在中国指数研究院的大力支持下，对全国及重点城市房地产市场各项指标进行了认真研究，特别是对四季度后市场明显出现调整和观望的原因及对房地产市场发展的影响进行了认真分析，并提出了稳定房地产市场发展的相关建议

本报告认为，全国以住宅为主的房地产市场在国家经济快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，住房保障制度建设取得了突破性进展，但存在的问题依然比较突出。商品住房价格上涨过快；房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求；中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现；四季度市场明显出现调整和观望，给市场走势带来一定影响。本报告认为，尽管房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的，市场供需旺盛，供应偏紧的格局没有变化，房地产市场运行将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。为此，本报告建议既要稳定政策、狠抓落实，又要因地制宜、分类指导；要不失时机地拓宽房地产融资渠道，引导资金流向，缓解房地产开发企业资金紧缺的矛盾；大力培育和发展二手房市场及租赁市场，增加住房有效供给；加强房地产信息体系建设，完善房地产预警、预报机制。本报告认为，只要认真贯彻落实好温总理在今年政府工作报告中对住宅建设和房地产工作提出的三项指导原则和四项具体措施，我国房地产业就能够持续稳定健康发展

同时，根据国家提出的通过宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标要求，针对房地产市场发展的热点问题，我协会还委托清华大学房地产研究所、华东师范大学东方房地产学院、北京科技大学经济管理系和建设部政策研究中心分别就“城市住房价格合理性”、“全国城市住宅供需结构调查”、“流动性过剩与房地产市场宏观调控”以及“完善与创新廉租住房制度”四个专题进行了研究。四个专题研究报告基本完成后，又经过了国务院有关部门、有关研究机构的专家进行了审议。四个单位根据专家的意见又进行了修改，形成了现在印发的报告

为便于大家阅读，本报告分主报告、六个分报告、四个专题报告。其中主报告和六个分报告数据来自国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)和有关房地产交易部门及中介机构

本报告得到了建设部住宅与房地产业司的大力支持

限于研究组成员的水平有限与时间仓促，本报告中仍可能有不当之处，恭请批评指正

研究主持：
中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会
研究组顾问：
宋春华
研究报告负责人：
朱中一 莫天全 邵新莉 黄瑜 丁启璐
主报告研究人员：
朱中一 邵新莉
分报告研究人员：
莫天全 邵新莉 黄瑜 丁启璐 陈 晟 刘利勇蒋云峰 安 戎 郭 倩
高 静 程 舒
《城市住房价格合理性研究》研究人员：
刘洪玉 吴 璟
《全国城市住宅供需结构调查研究》研究人员：
张永岳 杨红旭 丁祖昱 李战军 李 巍 周海平、回建强、崔 霁
刘卫卫 朱 光 陈啸天
《流动性过剩与房地产市场宏观调控研究》
赵晓
《完善与创新廉租住房制度研究》
文林峰
参与修改的专家（排名不分先后）：
任兴洲 顾云昌 张 涛 刘洪玉 莫天全 才立新 刘李胜 赵 晓 秦 虹 冯长春
叶剑平 张永岳 蔡穗声 文林峰
主报告：中国房地产市场运行情况及房地产市场预测分析
一、中国房地产市场运行情况
全国以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全国全年完成的房地产开发投资同比增长30.2%，其中商品住宅投资增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，全国商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整

关于房地产市场运行的具体情况，在中国指数研究院完成的“全国房地产市场分析”、“区域房地产市场分析”、“重点城市房地产市场分析”、“房地产企业运行状况分析”等6个分报告中，做了详细论述

房地产市场中需要关注的主要问题是：
1、商品房价格上涨过快
，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月份上涨8.2％，10月份上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行

一至三季度，地价上涨也过快。国家统计局数据表明，全国70个大中城市土地
交易价格平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍

房价与地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中，其结果，大型房地产企业在一定程度上主导了区域性房地产市场的定价权，不利于市场竞争，也不利于平抑房价，削弱了政府的调控能力。过高的房价和地价，也不利于产业的持续发展

2、房地产开发投资增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求
在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。 ，房地产开发投资同比增长比提高8.4个百分点，超过固定资产投资增速5.4个百分点。其中，商品住宅投资同比增长比提高6.8个百分点。房地产投资过热的势头在、得到初步遏制后又一次反弹

，商品住宅投资大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。统计数字显示，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅。商品住宅销售面积同比增长24.7%，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市1-12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长24.43%，相差近14个百分点。商品住房市场有效供应依然不足

商品房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关

，全国土地购置面积虽然扭转了、连续两年绝对值减少的局面，实现了11%较大幅度的增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。全国完成土地开发面积与上年基本持平，同比增长0.7%，增幅较上年下降了16.6个百分点；完成土地开发面积占待开发土地面积为66.8%。即使自“8.31”以来, 有些开发企业取得的开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发

二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。 据40个重点城市1-12月统计数据，二手住房成交总面积同比增长10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近14个百分点；二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场也明显滞后。不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置，不仅浪费了资源，而
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