二府庄项目 地块开发沟通方案 审时度势 蓄势而发 第一章：西安整体市场 第二章：区域市场环境 第五章：项目竞争体系 第四章：整体项目定位 第三章：区域竞争市场调研 第六章：一期产品定位及客户 政策一：新“国八条”出台 政策二：西安出台“限购令” 二套住房首付上调至60% 市场观望情绪渐浓 、商品房成交量下降趋势显现 限购对象：已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭 政策三：明码标价制 3月21日西安已开始执行 政策四：西安出台“限价令” 涨幅不高于15% 政策五：严格的金融信贷政策 内三次加息 5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%，房贷利率至十年最高 房地产调控政策的接踵而至 北京、上海、深圳等一城市的置业需求急剧下降 西安市场情况如何？ 西安住宅月销售金额 西安住宅销售面积 住宅市场整体表现 ——，住宅市场在住宅限购令的影响下，销量和总销额较之都出现大幅下滑。8月普通住宅销售面积73.66万平方米，环比下降19.67%，同比下降25.04% 住宅市场 客户需求结构 ——进入以后，改善型及投资型客群减少，刚性需求成为市场主力客群，成交户型面积“两头变大，中间变小”. 面积区间基本在70-120㎡范围内，成交价格在5500-7000元/㎡ 住宅市场 西安销售面积 西安销售金额 商业市场整体表现 ——受益于住宅的政策调控，商业地产迎来新一轮的发展机遇。商业销售面积9.98万平方米，环比上涨66.98%，同比上涨15.54% 商业市场 写字楼板块分布——写字楼板块呈现市中心、城北、高新“三足鼎立”的分布状态 写字楼市场 西安销售面积 西安销售金额 写字楼市场整体表现 ——受益于住宅的政策调控，办公地产迎来新一轮的发展机遇。8月西安写字楼销售面积8.7万平方米，环比上涨137.46%，同比上涨37.79% 写字楼市场 总结： 住宅市场收到调控政策的影响，成交面积锐减 商业地产发展迅速，商服及写字楼物业短期内将呈现火热走势 低总价、高性价比楼盘将成为未来市场的主流 购房人群普遍呈现低龄化特征，小户型需求比例增多 第一章：西安整体市场 第二章：城南区域市场环境 第五章：项目竞争体系 第四章：整体项目定位 第三章：区域竞争市场调研 第六章：一期产品定位及客户 本案 城南区域 传统文教区，高校云集，医疗、金融等城市配套发达。商圈众多，商贸繁荣 由于功能定位的原因，城南向来是西安市民最属意的居住区域，因而城南的房地产开发起步早，进步快，一直走在西安的前沿 城南区域客群 分析： 1.由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来城南都是西安人安家置业的首选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 2.城南的交通、教育、医疗保健、商业服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套是西安最齐全的，作为西安房地产业发展最成熟的区域，城南有理由继续成为西安市民置业立家的第一选择。 3.除去曲江新区和长安区，城南主城区可开发的土地逐渐减少，项目供应以高尚中小盘为主，同时高企的房价分流了相当数量的客群到其他新兴区域，留在本区域的客户多为有地域居住情感的历史居民，且人群愈向高端化筛选 以私营业主、政府官员、高校教师为主 以来，城南区商品房销量一直处于低位运行，凸显市场的疲软，在房地产调控进一步深化甚至从严的背景下，“僵持转冷”的预期被进一步强化； 限购令对需求结构产生影响，70-90平刚需户型产品量继续上升。 成交价格在5000-7500元/㎡区间，溢价较高 城南区域成交情况 本案 项目区域关系图 高新板块 电子城板块 曲江板块 小寨板块 地块现状 所在区域为城南区最大的城中村聚集地，人口流动性大，建筑密度高，整体环境有待提升 区域关系 曲江、高新项目是传统的高档居住区，电子城和小寨项目是投资热土 商业投资首选小寨，公寓办公首选高新区，高端住宅首选曲江居住圈 如何使项目在周边办公、住宅、商业配套成熟的环境下突围，是本项目开发的重中之重！ 天使魔鬼 — 优势、劣势 并驾齐驱、同等突出 区域优势： 天生璞玉、拥有未来 1、项目与主城区的距离近：未来生活方式\生活节奏\生活品 质将明显提升!从大配套的角度来说具备居住的优势价值 2、交通便利，毗邻电子城、小寨、高新、曲江，周边高校林 立，美院、石油大学两所高校围绕，文化氛围隆厚 3、本地块形状呈长条状,临主干道含光路,临街面长, 具备很强 的城市观瞻性! 具备做公建型物业(酒店\写字楼)的物理条件 从地快分析:本项目的地块价值呈多元化! 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看