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北京经开投资开发股份有限公司
养老地产研究报告
研究发展部
二零一一年十一月
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目 录
一、 养老地产的发展背景——中国老龄化发展现状........... 3
（一） 中国未来人口年龄结构变化趋势 . 3
（二） 中国大中城市的养老问题 . 5
（三） 未来养老需求预测 . 7
二、 国内外养老地产基本情况........... 8
（一） 养老地产的主要类型 ......... 8
（二） 国外养老地产现状 ........... 15
（三） 国内养老地产发展现状 ... 19
三、 养老地产运营模式探索. 21
（一） 基本运营模式 ....... 21
（二） 国内养老地产典型案例 ... 23
四、 养老地产的特点与设计. 28
（一） 养老地产的共同特点 ....... 28
（二） 养老建筑设计的一般原则 ........... 29
（三） 养老地产的功能元素设计 ........... 30
五、 关于养老地产的展望..... 32
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养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社
会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年
人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类
老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内
容的居住场所

养老地产70年代初创于北欧，目前在发达国家已经流行，如美国、加拿大、
荷兰、瑞典、日本都有一定规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可
以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态

在我国老龄化快速发展的前提下，养老地产得到了前所未有的发展机遇

一、 养老地产的发展背景——中国老龄化发展现状
（一） 中国未来人口年龄结构变化趋势
21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入了老
龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，我国也步入老龄
化社会，而且现在已经成为世界上老年人口最多的国家。底第六次全国
人口普查结果显示，全国60岁以上人口1.78亿，占比已达13.26%，比2000年
上升2.93个百分点，反映出中国老龄化进程加快的态势。老年人口的迅速增长
和老龄化程度的加深，将成为本世纪上半叶我国人口变动的重要现象

根据国际通行的判断标准，以我国历次人口普查的统计和预测数据为基础，
我国老龄化进程可以分为四个阶段：
1、1982~1999年，人口老龄化的前期阶段，由于20世纪70年代生育率下
降对总体年龄结构的影响作用刚刚开始，老龄化速度不是很快，老龄化的程度也
不是很高，1999年，60岁以上老年人口有1.28亿，老年人口年均上升0.12个百
分点，接近老年型标准

2、2000~2020年，快速老龄化阶段，在这期间，生育率下降，对人口年龄
结构的作用和影响已经充分显示出来，因此老龄化速度加快。预计年均增长达到
3.28%。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%

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3、2021~2050年：加速老龄化阶段，伴随着20世纪60年代到70年代中期
第二次生育高峰人群进入老亮，中国老年人口开始加速增长，平均每年增加620
万人，预计到2050年进入重度老龄化阶段，届时中国老年人口达到4亿，占总
人口30%以上，每三四个人中就有一个老人

4、2051~2100年：稳定的重度老龄化阶段，2051年，中国老年人口规模将
达到峰值4.37亿，这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳
定在31%左右

从中国人口老龄化发展的历史、现状和未来的趋势来看，中国人口老龄化发
展呈现出如下特点：
1、老龄化速度快于总人口增长速度。自1982年到的22年间，中国
老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，高于1.17%的总人口
增长速度

2、我国老龄化速度快于世界老龄化速度。世界银行1994年对60岁以上老
年人口比重从9%上升到18%需要的时间进行测算，法国为142年，意大利为100
年，瑞典为86年，英国为43年，而中国仅为33年

3、老年人口绝对数量大。根据联合国预测，21世纪上半叶中国将一直是世
界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一，直到21世纪下半
叶，中国也将还是仅次于印度的第二老年人口大国

4、我国老龄化速度快于经济发展速度，呈现了“未富先老”的特征。发达
国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会，属于先富后老或富老同步

而中国则是在尚未实现现代化、经济上不发达的情况下提前进入老龄社会的，属
于未富先老

5、经济发达地区和大城市均进入老龄化。中国31个省区市都面临老龄化加
快的问题，但沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区其问题更加突出

我国已经进入人口老龄化国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大
城市也快速进入老年型城市。目前，北京市60岁以上的老年人口总数为178万，
占城市人口总数的八分之一，并以每年4~5万人的速率递增。北京市步入老年社
会的进程约为25年，远快于其他发达国际部分城市超过百年的老龄化人口结构
转型周期。据预测，到2025年，北京市每3.5个人中就有一个老年人，北京城
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