开封八大街项目规划设计建议
6月1日产品规划建议
项目思考135项目SWOT问题及目标界定
客户定位
营销思路
目 录
市场简析
PART 1 项目诠释
聚焦项目 项目思考
项目思考项目理解项目核心问题
结合多年对商务和商业地产的策划经验，对产品组合与设计提出最优化的定位
结合市场及发展商发展战略，制订最佳的产品定位组合，以及推售节奏
在风险较小化与利润最大化作出科学的选择，制订开发战略以及市场定位
在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化物业组合开发模式
解决问题 的思路2
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项目的思路
项目位于郑开大道与八大街交汇处路南，占地约40亩，属于开封新城CBD与郑汴一体化的重点发展区域，具备良好的前瞻性和升值空间。项目区位
PART 2 市场简析
宏观市场 区域市场
市场简析
随着经济的发展，郑汴一体加快，开封写字楼市场正处于高速增长期；政策性因素将影响写字楼市场健康发展；未来市场竞争激烈、其中高端写字楼竞争加剧；开封新区高端写字楼的不断推出将进一步拉动写字楼价格攀升；未来将形成新旧两区板块竞争的市场格局。宏观市场简析
爪哇东汇名城300万平米顶级商务办公综合体；橄榄城后期推出高端写字楼；森林半岛打造29万平米HOPSCA、、、开封新城区区域市场简析
档次——目前开封新区郑开大道旁约有15座写字楼均属于开封中端和中高端写字楼行列；价格——开封新区在售写字楼销售价格均高于市区大部分在售楼盘 价格孤岛依然形成：产品——开封新区写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破；市场——开封新区写字楼已经出现大量同质化产品且推售时间集中， 未来市场激烈竞争局面不可避免

PART 3 项目SWOT问题及目标界定
SWOT简析 项目机会与价值 项目难点与问题
项目SWOT分析
优 势： ●紧临郑开大道，交通便利； ●开封市新城CBD核心区域； ●开封规划重点发展区域； ●郑汴一体化必经之地

劣 势: ●项目体量较小，支撑复合性地产力度不足； ●周边基础配套设施基本没有，短期缺乏人气，无法满足业主本身自我需求； ●同质产品、可竞争性项目较多且体量都较大，相比较更显本项目之弱势

机 会： ●地处郑开大道，是河南省重点发展区域，前景较好，但周期较长； ●周边项目日趋增多，提升本区域市场效应； ●交通的快速发展

威 胁： ●区域供应量较大，同质化产品竞争激烈； ●项目周边可竞争性多且规模大构成直接竞争； ●区域高端写字楼市场尚未形成气候 ●宏观市场的不断调控

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写字楼
高端市场和中端市场存在较大市场空间
商业
高档和中档综合商业、专业市场存在较大市场机会
酒店
低星级酒店竞争激烈，五星级酒店市场需求较大
住宅
商务配套型公寓是空白，普通住宅需求旺盛
项目机会与价值机会点3高端酒店和写字楼提升项目的整体形象和价值
酒店功能对写字楼和公寓的价值提升
大规模的商业配套提升项目综合开发价值，这需要市政大力的基础配套建设配合
资源的整合，节省投资成本，满足市场多元化需求2
价值点
项目难点与问题3
写字楼存在一定的销售压力，需重点突破，关键是定位与产品创新
本项目地块较小，体量受限，不利于项目整体形象提升
开发周期长，市场不确定因素多 ，存在较大的市场风险1
难点矛盾点
写字楼和写字楼同质产品竞争激烈，有机遇但更多伴随威胁
同质化冲突
中低端物业
高端酒店与写字楼
档次冲突
我们决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。 1、客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润； 2、市场竞争导向是项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求项目能比竞争者向客户提供更多的价格（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会购买我们的产品而排斥竞争者的产品

项目SWOT小结
建议：基于区域市场成熟度不中，本项目应该走“反推售均衡发展的城市综合体”开发模式，以SOHO公寓、酒店为龙头，带动写字楼和商业的销售

PART 4 客户定位
商务客户定位 商务客户特征 客户市场调查
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