MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT
盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略
盛泽豪庭_ MARKET RESEARCH PORTION
市场篇
本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：
1、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？
价格 层面
2、怎样的定位及包装能够实现该目标？
定位操作 层面
3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？
客户 层面
Q1
Q2
Q3
本体分析
项目区位及交通
项目隶属海港区，位于迎宾路上距火车站800米； 地处火车站与人民广场商业区，距离火车站仅400M，地段繁华、配套齐全，出行便利
区位
南二环沿线
火车站实景
合宝路实景
紧邻迎宾路、汽车站、火车站、公交线路繁华，直达各地，快客繁多 车行5分钟即可到达人民广场及附属周边商圈
交通
人民广场实景
项目周边环境
项目周边生活和办公配套均及为成熟 周边紧邻秦皇岛各大商务酒店 周边沿街商业繁华，且有成熟居住社区天洋新城等
定位思考
酒店式公寓销售模式分析
酒店式公寓盈利模式分析
本案打造的是“小众的奢华”
带有主题感的 酒店式公寓或服务式公寓
1.知名酒店经营公司或知名物管公司2.小众但彰显身份的另类主题
为达到以上效果需满足2点要求
项目定位思考
客户研判
区域竞品客户状况
区域竞品客户基本以在秦皇岛做生意或工作的外地人为主，一方面由于不限购，另一方面酒店式管理和精装修交付等便利配套也是这些客群选择置业的主要原因； 经营规模较小公司，5—10人的办公地点； 看中火车站附近租金高投资回报的因素，选择投资置业

购买客户
租赁客户
暑期来秦皇岛度假人； 经常往返于外地和秦皇岛之间的生意人； 火车站周边工作的企业高管或是周边高级白领
核心客群
偶得客群
辅助客群
本案客户预判
西南郊区的中高端客户；
高端而小众的自住客及小公司办公；看中项目低总价和后期发展的投资客
多次置业投资客
在“限购”、“限贷”的大背景下，希望购买办公性质产权房不影响其后正常住宅房源的购置，且看中本案升值潜力。 标签：看重项目品质和便捷交通，希望不影响其余的住宅购房
在秦皇岛工作的外地人士，喜爱秦皇岛生活氛围，注重高端物管等生活品质，喜爱本案另类的特色主题。 标签：看重项目品质、特色主题及周边生活配套
认同项目便捷、繁华而小资的生活氛围，认同本案项目理念，在楼市低弥期购置投资和自用皆宜的产品，看中区域投资回报 标签：注重项目性价比，认同项目理念及周边配套设施
喜爱秦皇岛生活氛围的外地人
盛泽豪庭_ COMMUNICATION STRATEGY PORTION
企划篇
剖析/一维成
竞品解读 客户解码 关键词解密
PRODUCT ANALYSIS
如何在与海景公寓、居住办公型公寓的竞争中突围而出，将是吸引客源的保障

当前秦皇岛的各个项目，大多都有小体量的公寓项目，金梦海湾NO.1、金梦海湾第一观、秦皇国际公寓等海景公寓和玉龙湾、秦皇岛商业中心等办公居住型公寓，公寓市场竞争激烈

竞品解读
『
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竞品解读
酒店式公寓、五星级概念泛滥， 独特化定位愈来愈难

找到与众不同的市场概念切入点，才能让客户迅速记住自己

『
』
在投资市场谨慎异常的今天，什么样的产品和投资回报才能再现火爆？
设问
『
』
客户解码
客户解码
购 买 客 户
受益于总价低、交通便捷、配套完善本项目将会吸引上述人的眼光

『
』
客户解码
关心问题1：地段
是否是在城市经济的中心圈内？是否具有极强的发展前景？ 是否能享受区域完整的配套服务？是否有明显的地段升值空间？ 这些都切身关系到客户对于酒店式公寓好坏的直接判断

需求解码
地段永远是客户最为关心的问题
关心问题2：交通
在日益拥挤的城市交通网络中 通达性愈发显得重要
客户关心能否快速达到城市的各个位置并且有多种选择，关心能否便捷地到达车站、高速公路、重要商业节点，关心能否与合作伙伴形成良好的联通而无堵塞之忧，总之，通畅无阻塞的交通网络是客户真正看重的

需求解码
需求解码
关心问题3：建筑
建筑代表形象，形象体现实力
在高楼林立并不断推陈出新的秦皇岛，美好的建筑才能反映购买者的实力，以及居住者的品味，并且给接触者坚强的信心保证

配置级别的高低也是影响客户购买的一大因素
对于酒店式公寓而言，室内装修的档次、智能化级别是多少、电梯是 什么品牌、网络有多宽等等都是影响客户日后使用是否顺畅便利的 重要标准，自然也是决定酒店式公寓本身档次的重要因素

客户解码
关心问题4：配置
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