开掘城市瑰宝 缔造快盘奇迹
湖南庄园房地产“庄园双河湾”项目营销提报 4月28日
今日沟通要点：
政策理解 有史以来最严厉的调控政策，如何看待与应对？市场与竞争 北城的竞争格局与项目的价值？营销策略与主要行动 实现利润的前提行动提升项目竞争力的关键点户型、样板房、园林、现场展示等企划推广表现
4 月17日，房地产欧亿·体育（中国）有限公司有史以来最严厉的调控政策出台

90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

新政亮剑
新国十条问世
根据1986年出台的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 以最高减除30%比例计算： 空置房 (100万-100万×30%)×1.2%=8400元 出租房 2万元～3万元×12%＝2400元～3600元
下一只靴子：房产税
更厉害的
政策出台后市场状况
政策出台后17-20日各城市成交情况
上海成交面积
深圳成交面积
苏州成交面积
降幅68.47%
杭州成交套数
降幅59.01%
降幅25.8%
降幅77.2%
立竿见影
政策短期效果研判
市场信心受到严重打击
成交量萎缩，进入僵持状态
购房者
开发商
持币观望 一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘
充沛的现金流 库存消化充分 欧亿·体育（中国）有限公司不确定性
购房者可选择持币观望，等待适合的时间入市
不做市场降价的领头羊，但当有竞争者出现降价举动时，要采取快速跟随战略，避免陷入被动降价的局面。 整体策略应该是市场观望者和价格跟随者

购房者
开发商
短期供求双方应对策略
由于此次政策对异地购房进行了严格限制，因此我们预计有两类外来购房占比较大的城市房地产市场将会首当其冲受到打击：昆山、太仓、燕郊等上海、北京一线城市的卫星城镇海南等以旅游地产为主的城市
对不同城市影响
调控政策中期效果研判
各城市当前存量可售户均套型面积
提高90 平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%。 目前一线城市大面积户型商品房存量和成交量均较二三线城市为高，以上海为例，当前存量房源中，普通住房按套数计仅占39.2%，按面积计仅占24.1%，而普通住房中还包括了大量面积处于90-140（或144）平米之间的住房，90 平米以下小户型住房按面积计还不到15%

首付提高导致整体购买力下降
调控政策中期效果研判
统一提高二套房利率至1.1倍将对二套房购买者造成明显影响。 以50 万元贷款金额，贷款周期按20 年计，新政实施后二套房贷每月的还款额将最高增加666元或21.7%, 20 年贷款周期的总利息成本将增加15.99 万元或67.4%

利率提高导致月供成本大幅增加
不同利率折扣条件下月供金额和总利息成本（房贷总额按50万计，贷款周期20年，单位：元）
调控政策中期效果研判
购房者
开发商
继续持币观望 一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘
市场需求低迷 信贷紧缩，资金链开始紧张 欧亿·体育（中国）有限公司不确定性
第一阶段：成交量会持续下滑3个月以上，同时价格保持在高位调整。 第二阶段：价格开始松动，成交量相应部分回升。将是一个反复筑底盘整的过程

底之前
调控政策中期效果研判
底，由于成交量持续萎缩所带动的价格的下降会使房价到达阶段性低点，购房者可在资金允许的条件下，择机入市

策略一：市场价格调整领先者，快速回笼资金。 策略二：对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出，另一方面尽快调整短期内可售的产品线，增加90平米以下的小户型或140平米以上的大户型产品，避免中间面积段产品的比重。 策略三：在有效管理好现金流的前提下，择机进行低成本储备土地

购房者
开发商
中期供求双方应对策略
12月，1072套
特征： 政府持续打压房价，市场普遍看淡，进入僵持角力阶段； 百姓心理预期降低，投资和投机大幅弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升

主题【淡局】
市场总结
1、提升竞争力：加大产品投入，打造差异化品质特点——乱世方显英雄本色 2、一网打尽：准确传递价值，狠抓客户渠道——看谁的渔网更精细、更准确 3、安全去化：灵活价格对策，价格与速度平衡——单价重要，总体利润实现也重要
同策观点
【破局】关键
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