沈阳思源 2008.4.23
金地滨河大盘项目一期豪宅产品营销推广报告
第一部分：开篇
第四部分：作战之足备
第三部分：谋功之知己知彼
第二部分：始计之庙算
项目整体目标
竞争市场分析
需求市场分析
项目解析
核心价值解读
项目形象定位
销售策略
营销推广策略及执行细案
目 录
第五部分：总结与提升
第一部分：开篇
第四部分：作战之足备
第三部分：谋功之知己知彼
第二部分：始计之庙算
项目整体目标
竞争市场分析
需求市场分析
项目解析
核心价值解读
项目形象定位
销售策略
营销推广策略及执行细案
第五部分：总结与提升
第一部分：开篇
整体营销目标——
销售目标
（二）销售体量：08年实现联排20000平米以上、 平层实现26500平米以上（冲击30500平米以上）
联排去化比例：实现58.5%以上的去化率（ T1-T33#共计34219.7平方米），占第一阶段可售总面积的27.7%（第一阶段可售总面积为72274.91平方米，含T1-T33#与H1-H6# ） 平层去化比例：平层实现69.6%以上的去化率（ H1-H6#共计38055.21平方米），占第一阶段可售总面积的36.7%（第一阶段可售总面积为72274.91平方米，含T1-T33#与H1-H6# ）
即联排与平层共实现销售面积占第一阶段可售总面积的64%以上,冲击目标为完成第一阶段可售总面积的69.9%以上.
（三）金地品牌：加强两盘在客户层面与推广公关层面联动，形成良好口碑。通过国际花园与本项目两盘联动，彻底树立沈阳金地在整个浑南核心区域的高端价值形象，成为沈阳富贵阶层置业浑南高档住区的首选

品牌目标
（一）建立品牌知名度与美誉度，成为市场高端产品的缔造者

（二）项目品牌：大盘气势，开盘即实现高人气。 1、通过此项目在高端产品领域拉开与万科的距离，同时对本土老牌实力房企有巨大的超越。 2、城市带，以国际花园的品牌带动其入市品味调性与价值。 3、滨河带直接以独立的高端形象入市，同时实现两带互动，共同支撑大盘气势，并做好区隔工作

第一部分：开篇
第四部分：作战之足备
第三部分：谋功之知己知彼
第二部分：始计之庙算
项目整体目标
竞争市场分析
需求市场分析
项目解析
核心价值解读
项目形象定位
销售策略
营销推广策略及执行细案
第五部分：总结与提升
第二部分：始计之庙算
“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。” ——《孙子兵法之始计第一》
我们首先要解决的问题就是“我是谁”的问题， 弄清楚了我是谁自然就清楚了我将以何种姿态面对我的市场和 我的目标客群——
项目简析——
项目位于沈阳市南部，浑南新区，浑河上游板块，长青桥东南，紧邻河畔

长青桥
本案
浑南—沈阳重点发展的新城区
项目地理位置
西邻文溯街 东邻16米规划路 南邻浑南大道 北邻南堤东路
项目四至范围
百万平米大盘规模，浑南上游造城，打造沈阳的中央高尚生态居住区（CHD Central High-class & Health living District）
大盘经济技术指标
滨河带豪宅和城市带中高档住宅两部分产品在规划中分解成两个区域，二者相辅相成又相对独立

顶级豪宅与中高档住宅产品共存
项目整体规划分区
滨河带一期产品
一期产品统计
项目周边目前主要集中了以大学城为主的部分教育配套，但中小学很少 购物、餐饮等生活配套主要集中于项目西侧的富民桥一线，项目周边的生活配套环境较差。 医疗配套方面，富民桥与长青桥之间拥有多所医院，可以满足本项目业主的基本需求

项目周边配套环境
小学
中学
大学
沈阳建筑大学城市建设学院
长青小学
张官小学
黄泥小学
浑南新区实验小学
沈阳建筑大学
:超市
:餐饮
大众小吃部
满客来超市
中国网通超市
惠友超市
:医院
:银行
沈阳医学院第二临床医院
浑南新区医院
建设银行
交通银行
沈阳商业银行
经过月余的积累后对项目的深入解析——
1、地块价值深掘： 本地块在浑南的地位——按 照浑河五大景观规划，本地 块处于“文化休憩区”（长青 桥至东三环）核心地位（政 府早期规划），文化+休憩为 我们提供了延展的可能，同 时临近五大景观规划中的“中 央公园区”（现浑南奥体板 块），区域规划利好； 近日浑河沿岸景观绿化带正 申请成为国家级水利景观区 亦为本项目的利好消息。
本案
项目地段背景
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