淮安区东方雅居项目营销策划方案
点今置业 2013年12月
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上 部：古 楚 今 变
主要解决两个问题： 一是如何看待淮安市与淮安区的市场环境？ 二是如何看待竞争区域的产品力以及本案的机会点？
一、十八大后 二、两淮的联姻 三、今日房地产 四、本案指标分析 五、竞争态势 六、SWOT小结
十八大后基调：2013年度中央经济会议提出，在经济增长下行压力和产能相对过剩矛盾有所加剧的现状下，今年的经济工作要把握好稳中求进的总基调，利用市场手段推动结构调整，支持实体经济

支持实体经济，是十八大后的执政方针。 习大大：改革派、实权式人物，党、政、军、哲，继邓以来20年未有之，驾驭“左”、“右”之争

一、十八大后
李克强：团派核心人物。 政绩：保障房建设。温家宝政府2月份“新国五条”的五大举措之一，其主导者正是李克强

不动产登记，即数年前提出的“建立城市房地产信息联网制度”翻版，是控制炒房及执行房产税的前奏

“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。 “两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 “四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。 “三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等

从保障房建设到两大体系的出台，足见李克强政府的方向与态度

一、十八大后 二、两淮的联姻 三、今日房地产 四、本案指标分析 五、竞争态势 六、SWOT小结
二、两淮的联姻
1、淮安与淮阴
中国的地理分界线，造就淮安的两朵奇葩，一边是北方性格，豪爽、朴实、唱淮海戏，一边是南方性格，精明、灵活、看淮剧

2、淮安的历史进程
韩信是哪里人？淮安还是淮阴？ 谁是千年古县？淮安还是淮阴？ 谁能代表淮城？淮安还是淮阴？ 争夺历史遗产，几番更迭市名，淮安与淮阴有说不清的渊源、故事与争吵，从淮阴码头镇、到清江浦、到淮安镇淮楼，在“三淮一体”的感召下，终成正果，如今房地产最好的区位在翔宇大道一线

3、城市的未来
随着市政府的搬迁，淮安区新行政中心的建设，万达、亿丰城市综合体的成功，翔宇大道将不止是一条交通干道，而是未来淮安城的动脉所在，是政治、文化中心，三大商圈有其二

一、十八大后 二、两淮的联姻 三、今日房地产 四、本案指标分析 五、竞争态势 六、SWOT小结
三、今日房地产
楚州区板块： 以原淮安市老城区为基础，房地产发展起步较晚，区域资源及配套成熟；
清河板块
开发区板块
清浦板块
淮阴板块
淮安区板块
清河板块： 政、金、教、商贸中心，淮安最成熟的居住商贸区；
清浦板块： 老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区，亮点不断，愈现成熟；
淮阴板块： 以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心，特殊背景，平稳发展；
开发区板块： 以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异较大，市场有待成熟；
城南/大学城板块
清河新区板块
生态新城板块
淮安楼市前三季度分析： 2013年高点开局，第一季度成交量红火，第二、三季度逊色不少，从2月开始成交一路下滑，三季度有小幅度回升,但“金九银十（9357）”稍逊于“金三银四（11962）”

2013年前三季度淮安楼市成交状况
总评：2013年楼市成交量在跌宕中起伏，前三季度总体成交量（41018）同比去年（27805）增长达47.52%，价格基本平稳，同比去年同期依然涨幅约200-300元/㎡。在同比去年量价齐升的环境下，可预见市场1-2年内依然刚需旺盛

2013年淮安各区楼市热度分析
从淮安各区成交套数对比可知，清河区、经济开发区分列成交套数前两位，淮安区居中，清浦、淮阴垫底。而楼市热度还要对比存量、价格走势两大指标。
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