金色海岸策略总纲及销售执行 20070710 王者 之路 本报告，是世联地产基于对金融街的理解，而对项目启动区作出的相关分析和切实可行的方案 必须明确的3个前提 Q1区域大势将何去何从! 大盘可持续发展的基础 深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进 总趋势1 2006年9月19日《深圳2030城市发展策略》提出，深圳2030的发展目标应是“建设可持续发展的全球先锋城市” “先锋城市”有四个内涵： 改革开放与制度创新的先行者； 自主创新和产业转型的排头兵； 深港交流和区域合作的推动者； 中国参与全球竞争的领跑者 未来深圳城市发展具有三大功能定位：国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会 深圳面临四大“难以为继”的危机：土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。能源、水资源难以为继， 深圳水资源短缺，是全国７个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。 按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继；环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继 高GDP增速的深圳，正面临四个“难以为继”的约束条件，城市发展进入转型期 总趋势2 “速度深圳”难以为继！这“惊人之语”，出自全国人大代表、深圳市市长李鸿忠之口 从《深圳市住房建设规划（2006-2010）》中看，未来新增住房人口的80％会在关外居住，大深圳已成趋势 201 × 25 × 1.13 ≈ 5700 深圳2006-2010年住房计划：规划期内我市新增住房面积为5700万平方米，其中商品住房4930万；应建设政策性住房（经济适用住房、公共租赁住房）770万 数据来源：2005深圳统计年鉴 5年内新增人数 人均住房使用面积 建筑面积还原系数 新增面积 总趋势3 意料之内： 住房计划按全市新增人口数40万的需求而设 意料之外： 1、5700万内有一半来自旧改（ 2100万），但旧改从拆迁到完全建成需要2-3年时间。这其中的时间差和由拆迁带来的原人口的新增需求没有考虑。 2、深圳计划到2010年深圳常住人口控制在900万左右，但其实际的人口增长远大于计划之内 “四大新城”五年内成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型 东部新城的规划定位，是生态型现代先进制造业新城。近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公里，人口规模约25万人 《深圳市近期建设规划（2006~2010）之新城规划》 总趋势4 东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动 区域趋势5 东部新城： 东部新城的规划依托于惠州，承载深圳与惠州的城市化连接体的使命 单纯工业区难以启动城市化发展，依托于惠阳大亚湾大城市载体是东部新城设立与发展的主要原因 目前已经完成东部新城概念规划、产业集聚地（汽车、生物制药、自行车、家具）的规划选址，下一步的工作是坪山河流域生态恢复计划前期研究、坪山河湿地公园规划研究、燕子岭公园规划设计、聚龙山公园规划设计以及深汕公路改造 定位为生态型现代先进制造业新城。其近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公里，人口规模约25万人 2007年东部新城进行概念规划 高房价提升龙华新城、体育新城新居民进入门槛，价格促使“大深圳”新城发展的必然 均价 元/平米 2006年初 2006年中 2006年底 6200 春华四季园 1-1 2007年初 西岸官邸 9800 第5大道 8500 泰华君逸 9500 宏发领域 140000 西城上筑 6300 7000 梅陇镇1 7500 七里香榭1 8300 七里香榭2 预计07年，梅陇镇二期 均价9500以上， 春华四季园目标12000 8000 春华四季园 2-1 招商依山郡 7000 奥林华府 8800 奥林华府210000 龙城国际 7500 宝安中心区 6500 碧水龙庭1 体育新城 龙华新城 总趋势6