谨呈：江苏嘉宏融科置业有限公司
晋陵路八号阶段营销案 10月—12月
10月
晋陵路8号汇报解决的问题
目前常州市场大环境有何变化？ 最后3个月，项目销售目标？ 围绕目标需要如何展开工作，需要那些配合？
报告结构背景分析销售目标
政策层面
竞争层面
自身层面营销策略
背景分析
政策层面
9月29日国务院多个部委联合祭出重拳继续遏制房价过快上涨，措施包括要求地方政府立即制定细则，三套房停贷以及首套房首付上调，房价上涨过快地区限制购房套数等。新政还表示将加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国

一套房首付三成
30%
三套房停贷
停
税
推进房产税进程
背景分析
新政对项目的影响
新政对项目的影响主要还是对客户的影响：
心理层面： 对房价下行的预期增强。认为新政出台后中心区的价格会出现下调；
经济层面： 项目客户绝大多数为改善型居住客户，3套房停贷的打击使客户不得不 重新考虑购房计划

尚美佳观点
背景分析
本次“9.29”新政其实是“4.15”政策的加强版，对市场会起到一定的心理震慑和实质调控作用。预计豪宅项目将在本轮调控中受到较大影响

各地细则将在10月份密集出台，地方政策出台前，市场将会出现一定程度的观望，成交量相应降低；
本次再次提及“加快推进房产税改革试点工作”，预计相关城市前期关于房产税试点的传言有望成为现实；
一、二线城市刚需客户购房压力将会有较大提高； 普通购房者对房价下降有较大期待，观望情绪加重； 三套房停贷，改善性需求客户的购房意愿被压制，将会有一段时间的观望等待期

报告结构背景分析销售目标
竞争层面
政策层面
自身层面营销策略
背景分析
竞争层面
12月
1月
3月
5月
7月
9月
12月
京城豪苑
新城首府
万博国际
新城金郡
莱蒙·时代
已推出住宅575套，去化约445套，剩余三栋约300套未推。10月底加推5#112-157㎡约120套

已推出住宅298套，去化217套，在售81套，剩余两栋约146套,年内推出6号楼60套。主力面积245㎡
已推出住宅169套，去化108套，在售59套，剩余2#住宅189套，10月底或11月份主力面积105-160㎡、54㎡， 剩余共计约250套，预计年内推出约100套

住宅产品
从主要竞争项目的销售节奏上来看，下半年会有集中推售过程。大幅度推盘时间点预计在10月底-12月

凯悦中心
样板房公开预计年内推出2#、5#，约300套， 95-195㎡
金水岸
银河湾明苑
10月中开放新售楼处，预计最 早12月开始销售

10月16日开盘，主力面积250㎡
预计下半年中心区各项目总推售量达到600套，面积约7万㎡

未开售，预计11月、12月推出，80-170㎡
已推出96套，销售60套,10月中推出3#楼48套
背景分析
竞争层面
折扣力度平均 在95或96折
背景分析
尚美佳观点
中心区豪宅项目近期加大推盘力度，客户可选择范围较广； 中心区项目加推产品主要以150-300㎡的大面积产品为主，产品类型和户型面积区间具有较大的重合； 部分项目如京城豪苑、新城金郡等调整了价格策略，以性价比优势吸引客户，对客户有较强的分流作用； 折合计算，个盘折扣力度一般在96折左右； 各项目推盘力度加大，宣传推广和客户活动力度也相应加强

报告结构背景分析销售目标
自身层面
政策层面
竞争层面营销策略
背景分析
自身层面——项目剩余单位
晋陵路8号剩余65套，可销售面积12965.05㎡，实收金额约2.49亿；九玺剩余8套，预计实收金额0.9亿； 共计剩余实收金额3.39亿

背景分析
自身层面——项目剩余单位
背景分析
目前160㎡单位剩余量较多； 剩余产品绝大多数在22F以上，景观和视野较好； 整体价格偏高均在17000元/㎡以上，与前期销售的低楼层单位价格差距较大； 面积大，总价高，产品已经推出一年，与近期的新项目相比，产品新颖度有所下降

尚美佳观点
背景分析
自身层面——客户情况
8月份始截止10月8日前共成交13套，成交客户分为两类： 第一类：前期老客户及业主，来看过多次，有部分为君悦国际投资性物业，经过长时间的交流和了解成交，成交周期3个月到一年；此类客户为8组，占62% 第二类：老带新客户，老客户带过来的客户，意向度和实力均有保障而且有老客户帮助，对项目认可度较高，成交较快，往往当天成交。此类客户为5组，占38%
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