经济技术指标—— 总建筑面积：13万平方米 占地面积：4.7 万平方米 容积率：2.2 总户数：1062 项目规划—— 11栋15-18层的小高层，是新尧新城区域内唯一一个全装修成品住宅 团队成员—— 总监：王伟 项目经理：孙寅辉 项目策划：董祝捷、邬兰、吴雅贤 其他背景—— 世联于八月中旬进场，新联康从项目前期定位开始跟踪本项目

项目概况总结要点
1、淡市下，陌生区域、陌生产品，项目在无品牌认知基础、无展示的情况下，如何加强客户认知，培养客户忠诚度？ 2、持销阶段，如何利用各种手段最大化制造卖压，逼定客户？ 3、PK案场，如何最大化发挥策划价值，帮助销售团队成交？
新政解读
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数

保障性用房
加大对各地住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划

个人信贷 政策
限购政策
项目开盘前连续遭遇4.17及9.29新政，市场成交量下滑，观望情绪严重

入市背景-政策背景
本案一期销售期
乐居雅花园，首批约420套售罄
新城邻里，推出最后2栋
香榴湾、3、4、6共约300套售罄
旭日雅筑，首批36套售罄
上城风景，推出最后2栋
乐居雅花园，预计年底加推
旭日雅筑，11月加推约70套
加推5、7共约300套售罄
雪上加霜——区域内竞争楼盘纷纷先于本项目入市，集中放量，低价推盘，大量分流客户

入市背景-竞争环境
我们在蓄客，对手纷纷在推盘
1:区域位置
对于外区域客户来说，项目周边有大型化工厂，不被认同；对本区域客户来说，是区域内位置较偏的项目

2:品牌认同
区域内竞品多为本土开发商，认同度较高；而“新城地产”对于尧化门客户来说非常陌生，缺乏信任感

5:相对高价
周边竞品均价在8600-9000元/平方米，而本项目报价12000元/平方米，远高于周边平均水平

3:产品类型
本项目是南京大城北首个成品住宅项目，客户对“成品住宅”的理解和认可需要时间

4:项目展示
前期蓄客一直以临时接待点作为支撑，介绍时仅有示意图作参考，无法让客户直观的了解到区域内最高端项目的价值所在

入市背景-项目本体
陌生区域，陌生产品，无品牌基础，蓄客期以临时接待点为支撑，开发商价格预期较高，项目要作为区域价格标杆入市。通过展示、活动提升客户购买信心，坚持线上线下结合保证客户数量，通过层层锁客升级，保证客户质量

展示配合：样板房&景观区、售楼处工法展示
活动体验：产品推荐会、新城品牌之旅、售楼处开放、样板房开放
通过升级钻石卡、诚意金进行客户进一步升级
物料配合：临时售楼处展板、成品住宅白皮书、成品住宅销讲夹
总结要点一
每周“整合营销”体系 主推货量 主题优惠策略 集中邀约客户上门 网络软文配合 短信配合 销售代表统一口径
核心思想：周周引爆，绝不仅是活动，而是一轮“整合营销”！
总结要点二
利用客户羊群效应、爱占便宜的心理，周周通过活动、优惠邀约，通过不同口径释放优惠，最大化挤压人气，促进成交

先旺场，再旺财——现场活动，周周暖场
活动主要发挥暖场、老业主维护、新客户邀约工具的作用。 最佳状态是：现场销售井然有序、意向客户得到充分接待，同时有足够的“暖场人气客户”作为销售员攻坚SP的工具。 现场人气超负荷时，反而分散销售人员攻克意向客户的精力

执行要点（1）
直效渠道灵活配合——短信、夹报、网络软文
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短信1
短信2
短信3
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进线20组
进线28组
进线45组
执行要点（1）
根据白金卡客户特征，针对区域内及周边私营业主、车主、老小区业主每周发送短信，通过关键字筛选如**小区，新伊汽配城等进一步精准锁定目标客群

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