河南鸿基 九都路项目可行性研究报告 目 录 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 二、洛阳市经济现状及趋势分析 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 四、涧西区房地产现状和发展趋势 第二部分 项目用地环境分析 一、项目背景 二、项目概况 三、项目土地性质调查 1、地理位置（附图） 2、土地面积及红线图 3、四至范围 4、地质地貌状况 5、土地规划使用性质 6、“七通一平”现状 7、现状建筑质量评价 四、项目用地周边环境调查 1、地块周边的建筑物 2、自然、绿化景观 3、周边的市政路网 第三部分 典型案例分析与预测 一、区域典型个案分析 二、竞争项目分析 三、项目区域市场中的机会点 第四部分 项目SWOT分析 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 第五部分 项目定位与产品方案 一、项目定位 1、产品定位 2、价格定位 3、目标客户群定位 4、户型配比 二、产品方案 1、整体布局规划 2、建筑风格建议 3、配套规划建议 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 物业税的实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率的实施，使投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 国家严格限制房屋建设的“90/70”调控出台，由于严格控制单套面积的增大，因此，人均住房面积开始趋于增加，居民住房由以往的多人大面积住房，开始转向每人都有小面积住房的情形。 总之，国家政策的出台，肯定会影响到当地市场的运行，但它又取决于当地政府的实施力度和效率，市民的消费又呈现出跟着“感觉走”的唯市场供需情况走的行为，因此，国家政策对房地产消费者的影响，需要时间的进一步润释 二、洛阳市经济现状及趋势分析 从上述数据可以看出洛阳市城市GDP发展水平从2001年起呈逐年稳步上升趋势，且均高于当年全国和全省平均水平。这说明在经历了城市产业结构的调整和工业企业的复苏后，洛阳市的经济驶入了进入了发展的快车道。同时经济指标各年的增幅平稳，说明经济发展健康有序，可以判断，洛阳市的经济发展总量还会稳步上升，高速发展的宏观经济必将为各项经济事业的发展打下坚实的基础 近年来，全市固定资产投资规模不断扩大。，全市认真贯彻落实中央关于宏观调控的决策部署，加大符合国家宏观调控产业政策的项目投入，进一步大力推进“工业强市”和“游强市”战略，洛阳市2001年至各年固定资产投资总额如图所示，从图中可以看出2001年到2003年固定资产投资总额逐年稳步上升，从2003年开始，增幅明显加大，这说明在城市经济高速发展的情况下，投资前景被广泛看好，因此固定资产投资总额的飞速上涨就是情理之中了。这一点在近几年来洛阳城市翻天覆地的变化中可以得到充分印证 居民是社会的主体，居民生活质量的好坏才是衡量社会经济发展水平的真正尺度。居民的收入状况不仅是经济发展的晴雨表，而且居民的收入状况直接决定了购买力，从另一个角度把持着经济的发展。 从图中数据可以看出近年来洛阳市民年人均可支配收入指标逐年大幅提高，从01年到07年，人均可支配收入指标已经翻番。 根据以往经验，居民收入提高的同时，消费需求也将发生相应变化，将从吃穿等基本生活保障型消费逐渐向品质追求型生活转变，对住房的需求量也将呈上升趋势 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 从上述数据可以看出，在洛阳经济发展水平逐年提高的形势下，房地产市场的发展也蒸蒸日上。在各年市场投放量和销售量稳步上升的同时，从起逐渐出现了成交面积大于投放面积的状况，这说明洛阳楼市目前处于供小于求的局面，市场发展潜力巨大。 注：上述数据包含新建商品房和二手房 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看