报告架构体系
四、现实问题及品牌营销策略
一、项目现状
五、品牌定位系统
二、竞争环境
三、客户心理
八、圈层活动
六、精准渠道
战略篇 龙驰天下
七、塑造体验
执行篇 龙蟠封地
以龙之心，观天下，而后知小我定位。以龙之姿，树我形象，而后占据价值高地。项目现状
北：待拆迁地块及小区围挡
东：已成形小区实景
西：龙池湖实景
南：售楼处及配套幼儿园
项目现状1- 联排别墅四至现状
本案联排别墅区域为现房实景，周边环境感观质优、拥有一线湖景资源
本次方案主要针对共6栋22套可售联排别墅，临湖观景，位于小区西边。 项目挂表单价12000元/平米； 项目实际成交均价约8500-9500元/平米

项目现状2- 联排别墅销售现状
目前在售房源为御公馆别墅，共118套房源。御公馆于12月开盘销售，首次推出75套房源（30套联排、45套叠加），截止底剩余22套联排别墅，联排别墅面积255-270平米

本案联排别墅区域一年来销售停滞，6栋可售房源中仅去化3套
整体户型规制： 户均面积250-270平米； 地上三层，地下一层； 每户均有私家花园50-150平米左右 每户含露台、1楼花园、半地下室、车库，地下室及车库计算全面积、全价格；露台和花园赠送
户型特色： 南北通透，动静分区，各层功能布局合理 顶楼主卧套房设计，私密性好且有尊贵感 花园、露台设计，景观视野开阔；
项目现状3- 联排别墅户型分析
本案联排别墅户型面积适中，格局合理。但赠送较少，且车库也计算价格有市场抗性

私家车库算价格
区域价值1- 地块的区域地位
本案所在区域（六合区）位于南京正北方向；本案位于六合区的南部； 本案距离六合中心镇直线约2.9千米，距南京长江大桥直线约25.3千米，距南京长江二桥直线约19.4千米； 项目拥湖入城，毗邻区政府大厦，未来新城中央，紧邻公交枢纽和江北大道。 整个区域规划龙池门户区、康体休闲区、会议展示区、亲水观赏区、游船与垂钓区、水街休闲区等六大重要景观带，环龙池湖区域将被打造成集旅游、休闲、餐饮为一体的“南京金鸡湖” ；
项目现状4- 区域位置
本案位于南京越长江之北的卫星城。直线距离超过20公里。主要依托六合老城及新城CBD
生活配套： 大型商业中心（规划）、万达广场（规划）、金宁广场 华润苏果、好又多超市、华联超市、 工商银行、中国银行、建设银行、农业银行 阿尔卡地亚酒店、丽豪大酒店 龙池农贸市场 龙池翠洲内部休闲娱乐设施 教育资源(优质学区)： 龙池翠洲幼儿园、六合实验小学、励志中学 休闲公园： 龙池湖、滨湖公园 交通道路 11号轻轨（在建）区政府站 中北巴士总站 紧邻江北大道，与南京连接畅通。浦六路和环湖北路与六合老城快速连接

项目紧邻的龙池湖畔分布着多个成熟社区，如荣盛龙湖半岛，其配备的商业设施，类似华润苏果、好又多超市、农贸市场等，与项目周边的相关配套共同构建了一个配套设施齐全的生活圈

项目现状5- 配套环境
本案周边生活配套较成熟，社区密集，学校众多。未来11号轻轨站点即停本案附近

赠送之花园面积偏大 区域内竞品稀缺 区域规划及轻轨的潜力价值
现房实景成熟社区 自足的生活配套及轻轨交通 一线湖景，花园观湖 户型格局与面积合理
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与南京距离较远 位于六合新城与老城有脱节，形成一定孤立 临近区政府的地位号召力
联排别墅销售停滞 市场形象感与发声力度不够 区域客群基础较弱 实际成交均价居同类高位 地下室及车库计算价格的抗性
综合评价：由于市场形象感与发声力度不够导致滞销的联排别墅。借势区域利好的一线湖景的实景现房。孤立的区域地位导致客群局限，且在销售政策上有一定抗性

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项目现状6- 联排别墅SWOT分析及综述竞争环境
图 1月-12月六合区别墅市场
竞争环境1- 六合区别墅市场
1月-4月销量低迷，成交均价呈下跌趋势；自5月起需求复苏销量回增，至9月达到峰值，成交均价随之微幅上扬并有持续走高态势； 最高销售的9月只成交10套，全年月均成交仅5套。可见六合别墅市场需求量很小 而全年价格基本维持8000左右震荡上下
别墅市场需求量很小，价格维持8000元/平米左右，量价均呈平稳态势
开 发 商：南京华欧舜都置业有限公司 项目地址：六合经济开发区湖西路1号 产品类型：联排、叠加别墅 绿化率：50% 容积率：1.15 累计上市量：81套 景观营造：新城市主义手法、通过路网分级和景观系统构建多层次的社区生活空间。依托水王在中心景观节点放宽水系景观。人车分流，简历独立的小区内步行休闲绿地，构筑田园式私家花园。 建筑风格：托斯卡纳风情别墅，意大利小镇氛围
竞争环境2- 竞品【荣盛观湖郡】之概况
观湖郡
观湖郡关键信息展示： 项目为现房实景销售；南向一线观湖，拥有优越的自然景观视野； 意大利风格建筑立面，造型、色彩更为讨巧； 项目规模大，自身配套齐全，五星酒店提升项目气质； 上市开发公司的品牌效应 于别墅区下整体规划车库，每户赠送两个车位； 赠送30-50平米花园；半地下室约30平米计算全面积全价；
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