玉兰嘉和逸景项目营销策划报告 营销策划部 销售主管：张秀娟 本营销方案要解决核心的问题： 1、如何让工程与销售之间更好的配合，促进销售？ 2、如何在周边激烈的竞争状况下胜出并且 获得比预期更高的利润？ 目 录 项目自身条件分析 竞争环境分析 目标客群分析 项目定位 项目营销推广思路 项目销售策略 项目自身条件分析——09年房地产市场对项目影响 ，楼市能否回暖，不仅仅取决于政策的松动 宏观经济环境 ★ 国际金融危机进一步蔓延，对全球实体经济的影响和冲击将继续加深。 ★ 宏观政策采用“组合拳形式”，以提振市场信心为主要调控方向。比如放松二套房限制、继续降低存贷款利率、继续提高公积金贷款最高限额度。 ★ 保障性住房的建设规模将进一步加大，占住宅比重大幅上升 宏观市场形势 ★ 房地产调控是有周期性的，货币政策的放宽并不能导致房地产价格立即上涨，房价继续下行的趋势在短期内很难逆转，预计房价将持续下跌。 ★ 目前政府出台的救市政策以“放松”和“鼓励”为主，政策见效需要一段较长的时日，因此，全国房地产欧亿·体育（中国）有限公司的整体复苏需要更长的时间。预计此轮调整周期将持续1-2年。 ★ ，房地产企业将迎来大规模的兼并重组和欧亿·体育（中国）有限公司洗牌，大型开发商吞并中小型开发商将成为普遍现象 项目自身条件分析——09年房地产市场对项目影响 09年项目运作特点 ★ 目前房地产成交量明显下滑，消费者观望态度还将持续，如何达到预期销售目标？如果不直接进入价格战，那营销手段的创新是必然，并会增加营销费用的投入。营销难度及营销费用的增加。 ★从全国各大城市成交情况看，每天、每月的销售量都在下降，直接导致项目销售周期拉长、资金回笼放慢，我们濮阳市也无一例外的进入这个房地产漫长的调整期。 项目自身条件分析——区域发展现状 1、项目所在区域是一个新兴城市居住区 ★ 玉兰花园、世纪景苑和华清文苑三个住宅项目的规划将超过110万平方米； ★ 未来5年内将成为龙乡城北最大的住宅类商品房集中供应区。 2、新的城市规划催生了本区域内的市政基础设施建设 ★ 北移及东扩”的城市规划，交通路网将得以进一步完善； ★ 随着各项目完工并入住，必将对拉动本区域商业繁华程度起到至关重要的作用。 3、商业成熟度低，以服务周边居民日常生活的商业业态为主，且受住宅的发展制约。 ★目前商业配套以零星的沿街商铺和住宅底商为主，缺乏较大型的集中商业设施； ★商业成熟时间将明显晚于住宅； ★本案的沿街部分将有望成为服务于周边几大居住区的区域型商业中心。 项目自身条件分析——项目各种数据指标 项目基本数据： 建筑类型：商住 可出售面积：103494.51㎡，其中住宅：82776.12 ㎡ 商业：10265.75㎡ 容积率：2.56 住宅总户数：492套（不含108#） 商铺总户数：待定 项目工程进度： 未知具体开工时间，还有部分房屋等待拆迁 项目销售情况： 自12月31日开始办理会员，截止到2月16日，共办理会员421位，已退款63位；未退款8位；剩余350位，占到销售住宅面积70%。商铺VIP会员3位 目 录 项目自身条件分析 竞争环境分析 目标客群分析 项目定位 项目营销推广思路 项目销售策略 竞争环境分析——市场竞争环境 由于目前的数据收集在研究既往市场供应存量方面存在一定困难，我们关注的焦点 主要为时下市场新增供应。 以项目的营销推广周期来看，同玉兰小高层项目在推广期上有一定重叠的主要竞争 对手如下： 华清文苑 华府山水 未来花园 中房翰林居 东尚峰景 水景湾后续产品 上述6个竞争项目中，由于水景湾和东尚峰景同属公司旗下项目，一是推广重要节点可安排错开以至形成一定互动，二是产品线差异也较大，所以不作为主要竞争因素考虑。中房翰林居到现在有四个月左右的客户积累期，但预售时间还不确定，均价据调查也在3000以上，以18层小高层为主，只有一栋14层，此楼盘应作为主要竞争因素考虑 竞争环境分析——市场竞争环境 华府山水的产品线最宽，覆盖从多层到小高层再到高层产品。放在整个市场竞争背景下考虑，该项目主要的竞争优势在于项目成熟度高，客户积累较为雄厚且营销推广能力也不容小视。 未来花园不论从地理位置和周边配套一些项目最基本要求都比我们占有优势，一期销售率达90%，二期也是在排号期，还未正式销售， 竞争环境分析——自身条件分析 住宅 ★ 前期VIP会员积累，使住宅已超出销售盈利点， ★ 未定客户积累2000多位，有很大的发掘潜力； 商业 ★ 由于周边商业氛围不足、入住率较低，使商业配套发展缓慢； ★ 商业销售不同于住宅，要符合投资环境的要素很多，要稳中求胜，不能急于销售，可以选择以租代售。 ★ 项目商业部分的营销和运营是这个项目的重中之重 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看