房地产基金发展动态及创新案例分析 唐 琪 6月 上海 Contents 1.房地产基金发展动态 3.房地产基金的未来发展路径 2.房地产基金创新案例分析 基金的基本架构 房地产基金的发展现状 房地产基金：推而广之即为“房地产投资金融产品” 结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号 结构化房地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2号 一、收益条款：固定+浮动收益。 1、固定收益为8.5%/年。 2、如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到8.5%/年的，由建业集团补足； 3、信托计划以非正常清算方式退出项目公司的，建业集团承诺根据基金投资期限，以不低于15%/年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权； 二、基金要点： 1、股权投资模式 2、结构化信托：优先级与一般级比例为3:1。 3、信托期限: 3+1+1。 4、信托资金用途：主要以增资和新设公司形式组合投资于建业集团下属项目公司。 结构化房地产信托基金银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划 结构化房地产信托基金承诺收益及有限保本 非结构化房地产信托基金泰发上元基金（常州馨河郦舍项目）集合资金信托计划 非结构化房地产基金承诺收益及有限保本 非结构化房地产信托基金平安信托同鑫1号、2号股权投资信托计划 期限为五年 预期收益率：22%/年 非结构化房地产信托基金复地天元一号股权投资信托计划 非结构化房地产基金稳盈股权投资基金 非结构化房地产基金有限保本 保本措施：回购承诺 房地产基金收益率状况统计分析 房地产信托关键要素分析 固 定 收 益 产 品 必 定 是 有 限 保 本 产 品 信托----房地产基金的规模化募集路径 万达商业地产发展基金Ⅰ号、Ⅱ号信托计划： 募集资金均达到15亿元 房地产信托的发展现状 监管层严控 银监会对房地产信托业务实施窗口指导 规模吃紧 融资成本节节攀升 净资本管理下信托公司的新挑战 净资本管理的监管标准 ①净资本≥2亿元 ②净资本/各项业务风险资本之和≥100% ③净资本/净资产≥40% 监管层的监管压力来自何方？ 出于房地产调控的原因？OR另有内情？ 问题提出： 为什么监管层推动信托公司证券账户的开立和证券投资信托的发展？ 为什么房地产信托成为银监会的监管重点？ 信托产品与保本 重要提示：所有的房地产信托产品都是有限保本产品 非保本信托产品的投资方向集中于证券市场 信托产品与保本 房地产信托的发展空间预测之一 “刚性兑付”已经成为房地产信托发展的紧箍咒 问题提出： 房地产信托的发展取决于信托公司的刚性兑付能力而非管理能力？ 房地产信托的发展空间预测之二 “有限保本”已经成为房地产信托产品的标签 回购承诺：最基本的房地产信托“保本机制” 问题：谁提供回购承诺？如何保证回购承诺的履行？ 房地产基金的背景之辩 开发商主导型房地产基金的发展困惑：关联交易 汉威资本收购第五广场项目 基金管理方的信用放大稳实股权投资基金 期限：2年 预期收益率：10%/年 特点：向金地集团体系外项目投资。 风险控制：天津稳恒（金地关联企业）提供回购担保承诺。 私募基金案例分析建银精瑞投资基金之稳健收益系列久隆项目 房地产基金的背景之辩 “有限保本”：对国内房地产基金影响甚大 “有限保本” 的运作基础： 1、股东或出资方背景支持 2、抵押、质押等风险控制措施 房地产基金的现实困境 收益率节节攀升已经成为房地产基金难以承受之重 房地产基金如何走出收益率攀升之困境？ 机构投资者的理财需求偏好新的保本机制的引入 保险公司的介入：为信托计划兑付提供保险服务。 海螺水泥于6月14日通过董事会决议，同意公司将总金额为40亿元的经营资金用于理财。 其中与四川信托设立信托计划，信托资金7.5亿元，信托期限为1年，预期年化收益率为8.5%。 上述信托计划设立之同时，中国银行芜湖分行为该信托理财计划在中银保险有限公司安徽分公司进行投保，海螺水泥是被保险人和受益人。 该信托理财计划到期后，如被保险人持有的信托理财计划份额所对应的信托理财计划资产净值加上累计分红款项之和，低于信托理财计划成立日本金与信托理财计划合同约定的预期收益之和的，中银保险将按照保险合同的约定，负责向被保险人赔偿上述差额。 重要提示： 机构投资者的理财偏好： 1、期限1年之内 2、固定收益 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看