泗阳县城北商业广场西侧地块项目市场策略&规划建议提报
谨呈：江苏万佳置业有限公司
核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业体量和业态。 价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域，处在未来城市东延的中轴线上，规划打造泗阳首个科技数码文化城，主要是以主题化商业的形态，形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。 市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据泗阳城市商业的发展和消费需求，定位业态

集群文化产业，切割商业蓝海立足城北文化新城，整合文化产业，打造苏北“科技数码文化城”

写在前面
第一部分 宏观解读－城市属性与经济环境 第二部分 市场透视－泗阳房地产市场发展 第三部分 竞争博弈－住宅市场透视与个案 第四部分 商业扫描－商业现状与发展格局 第五部分 项目定位－地块优势与定位策略 第六部分 规划建议－物业规划与开发分期
目 录
第一部分 解读城市－了解城市属性、发展方向；研究宏观环境、经济发展对房地产市场的支撑力。 城市区域概况 城市经济发展 社会消费情况 城市规划 结论
分 目 录
泗阳地处苏北腹地，处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区
泗阳县地处苏北腹地，位于宿迁市的东南部，东临淮安市淮阴区，南濒洪泽湖，北接沭阳县，西连宿城、宿豫两区，处于中国南北地理分界线”秦岭——淮河”与“黄金水道”——京杭大运河的结点，位于长三角经济圈、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，是中国唯一的“意杨之乡”。全县总面积1418平方公里，其中耕地面积998平方公里，水域面积420平方公里

区位概况
泗阳县县城人口23.78万，宿迁市排名第三位

总人口94万，其中，城镇人口33.41万人，农业人口62.18万人，县城人口23.78万人，总人口全省排名第30位、全市第3位。泗阳县辖11个镇、5个乡：众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；泗阳农场、棉花原种场

区划人口
泗阳交通便利，水陆空路网四通八达，融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”

水路：京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。 公路：325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。 铁路：新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。 飞机：县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南至南京、上海

交 通
泗阳经济增长快速稳健，人均GDP年年稳步提升，房地产处在快速发展期，宏观经济对房地产发展提供了有力支撑

泗阳县GDP达到81.21亿元，增长速度突破新高，达到15.28%，对比研究发现：泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度，且增长速度呈上升趋势，理论显示泗阳房地产业应处于高速发展期。 泗阳县人均GDP达到8386元（折合成美元为1048美元），增长速度达到20.8%，对比研究发现：泗阳县房地产已步入快速速发展时期

GDP与房地产关系
基础设施不断完善，房地产投资所占比例不断提高

泗阳房地产开发企业已经扩展到30家左右，月，泗阳县房地产开发企业完成投资9.11亿元，同比增长78.8%

-，泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长，，两者的增长率均达到了70%以上，由于基础设施的完善，投资环境的改善，泗阳县的招商引资也取得很大成功。 全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上项目20个

固定资产投资
消费品零售额迅猛增加，居民消费潜力稳步增加

泗阳县社会消费品零售总额同比增长率逐年增加，居民购买力增强、将带动其他产业的发展。 底全社会消费品零售总额23.24亿元，农村实现零售12.2亿元，比县城的零售额高1.17亿元，这除了反映泗阳是农业大县，也反映了农村人民的消费潜力

社会消费力
“北扩东延”是的城市发展主体战略，老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局
泗阳城市架构： “一环一轴一河” “一环”指的是由县城南边的宿淮高速，宿淮高速东、西连线，徐淮路东北绕城段构成的县城大外环； “一轴”指的是县城内部的淮海路； “一河”指的是素有“黄金水道”之称的京杭大运河； 泗阳县路网结构： 泗阳县城区道路布局为方格网式，构建“七横九纵”主干体系

城市规划
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