在提案之前，我们希望先与各位分享一则启示…… 20元 200元 500元 2元 在体验经济时代 种小麦、啤酒为主题的 体验式主题农庄 在农业经济时代 一斤小麦生 在工业经济时代 啤酒, 10倍 在服务经济时代 在酒吧销售啤酒, 10倍 一斤小麦的启示 这则启示告诉我们： “服务经济”和“体验经济”的时代， 业已到来！ 历史上的井冈山 红色圣火发源地 中国革命的摇篮 走向胜利的起点 毛主席创立第一块革命根据地 今天的井冈山 撬动旅游经济 ——“根据地” ★ 红色文化——近距离研读伟人先哲智慧，续写神州新传奇； 忆苦思甜，重走红军路，共创华夏新辉煌 ★ 休闲养生——集传统教育、观光游览、休闲度假、避暑养生、 会议中心为一体的旅游胜地 ★ 5 A景 区 ——沿海发达地区的“后花园”、国内知名、国际影 响的旅游胜地 【每年300多万游客，百万团客，平均每天2位部长，集体膜拜】 先天优势地段 —— 井冈山，茨坪，毛主席旧居 高级别 —— 五星级酒店，第一建筑高度，第一建筑体量 旅游度假区 —— 集酒店、公寓、餐饮、娱乐等一体 圣地国宾馆，红色之旅最高殿堂 再看本案 【当代精英，井冈山之行，首选下榻地】 1、实现楼盘销售目标 2、打造井冈山“首席度假社区” 本案目的： 如 何 实 现 目 标 ？ 综观 市场环境 解构 产品解读 客群定位 营销 营销策略 推广 广告策略 综观 —— 市场环境 人口情况： 1、井冈山市下辖19个乡镇场、1个街道办事处、1个企业集团、106个村民委员会，852个自然村(井企集团和保护区除外)。人口15万，其中农业人口11.2万 2、1月至9月，井冈山共接待游客逾276万人次。井冈山全年接待 游客达300万人次 15万 VS 300万 经济情况： 1、城镇居民可支配收入为11460元，农民人均纯收入为3655元 2、实现旅游收入19.32亿 1.1万 VS 19亿 酒店情况： 1、目前茨坪景区各类酒店超过50余家，其中四星级酒店7家，三星级酒店12家，四星标准产权酒店5家，累计客房超过5000套 5000套 VS 300万人 2、面对300万人次的游客，井冈山旅游旺季期间，客房供不应求，众多游客不得不住在山下酒店 酒店式公寓情况： 酒店爆满 VS 产权酒店滞销 （备注：销售率为调查判断数据，实际情况可能更低） 客房爆满而产权式酒店滞销，原因何在？ 1、房产形势不利，观望情绪浓厚 07年国庆后，房产大形势急转直下，不利消息频传。消费者对市场不信任，持币观望情绪增强。对于依靠外向型客群的产权式酒店项目来说，尤为明显。 2、地域价值开发不充分， “短途旅游”弊端明显 因地域价值开发不充分，相应的配套不齐全，使得游客在景区逗留时间很短，百万游客成为匆匆过客 3、本地人对产权式酒店认识不足。 本地人有两点认识误区： 一、将产权式酒店与普通住宅进行单一价格对比，误认前者太贵？ 开发商在推广上，也将“产权式酒店”与“公寓”概念混淆。 二、对外来开发商的不信任，认为开发商是圈钱，有抵触情绪。 4、推广模式缺乏创新，推广力度不足。 现在推广模式重心在茨坪环街售楼处及各地街区巡展，主打卖点是：“投资——低总价，8%返租高盈利”。其缺陷是：难接触到的高端客群，过度的投资宣传，降低项目的真正价值 1、井冈山——红色圣地存在旺盛的消费潜力。 2、如何解决上述四问题，将成为本案销售的关键 综观市场，得出结论 解构 —— 产品解读 主要经济技术指标 产品解读 项目SWOT分析 优势——S 区域优势，本案位于井冈山旅游中心—茨坪，距离毛泽东旧居1公里；与中信项目相区隔。 政策优势，景区土地的审批权即将收归中央，未来一定时间内，不会再有新的项目，本案的绝版和稀缺地位 劣势——W 旅游季节性较强——旅游旺季一般在5月—10月，12月—3月为淡季。 项目体量 —— 项目体量较大，市场消化慢 机会——O 客源递增，每年300多万客流，且以20%速度递增，红色旅游日渐趋热。 政府引导优势—结合政府对井冈山地域推广，相机提升本案产品价值。 威胁——T 戴斯酒店和中信井冈山项目，二者率先导入五星级酒店概念，且在品牌上占据制高点，尤以中信井冈山项目为最，在产品形态与规模上都与本案存在正面竞争关系 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看