GM6号地块可行性报告
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【绪论】
考量到该地块用地的特殊性，在对本项目进行项目可行性分析时，将遵循以下思路进行：
项目基本情况分析
项目定位情况分析
项目投资价值性结论
庙港概况
庙港房产概况
项目概况
纯商业定位分析
混合定位分析
纯别墅定位分析
是否值得投资
宜做何种定位
市场投资价值初步研判
项目基本情况分析
庙港概况（一）
庙港社区位于七都镇东,北临太湖,南接南环路,东跨庙震公路,西至庙港实验小学,总面积为1.5平方公里,共有居民918户,人口人。环湖公路、庙震公路纵横贯穿辖区,交通相对来说较为便利

庙港概况（二）
庙港社区主要以渔业以及部分光缆企业为主，商业并不发达，处于起步阶段。社区居民主要以居民自建房为主，庙港社区存在一定量的富人阶层，贫富两级分化较为严重

庙港房产概况（一）
点评： 该盘是庙港第一个在售的住宅型楼盘，主力户型主要在120左右，从目前其联排以及多层的销售情况看，其销售都不甚理想，去化较慢

目前庙港居民主要以自建房为主作为第一居所，对商品房的消费认知和消费习惯有待提高

庙港房产概况（二）
点评： 庙港财富中心区位较好，位于庙港社区核心位置； 财富广场沿街商铺销售良好，但其住宅项目去化相对较慢。 从该盘的产品组合类型来看，其以内部新建的大型农贸市场为主题，辅以沿街商铺及少部分住宅，由于周围景观等自然环境的影响，其住宅部分去化将受到显而易见的影响，而商铺由于其地段因素，受到市场的欢迎

良好区位的商铺仍然受到本地消费者的青睐，可见本地客户群有较强的购买力以及购买需求

结论
1、庙港目前房地产处于起步阶段，住宅去化较慢； 2、尽管庙港贫富分化较为严重，但其富人群体具有较强的购买力，区位良好、地段优势的商铺受到青睐； 3、居民普遍习惯于自建房的居住，对商品房认知的消费观念还需要一个过程

宗地概况（一）
宗地概况（二）
宗地位置：位于七都镇庙港社区船菜港南、沿湖路北 宗地性质：商服用地（≤40年） 宗地总建：占地面积18689m2×容积率1.0＝总建18689m2 建筑限高：4层
S（优势）分析： A、背靠太湖，俱备良好的自然资源； B、旁边有云阁舫等相关娱乐餐饮配套； C、当地居民具有一定的购买力
W（劣势）分析： A、庙港社区居民整体消费水平较低； B、该地块周围配套设施相当不完善； C、整个庙港地区生活和居住氛围较差，整体景观不明显
宗地 SWOT 分析
O（机遇）分析： A、吴江城市总规划“西进南拓”； B、该地块原规划为商服旅游用地，政府层面支持发展； C、市场处于起步阶段、潜力巨大
T（威胁）分析： A、对商品房的认知，区域存在一定的差距； B、周边区域存在一定的同类产品，将形成一定程度的竞争关系

结论
该地块机遇与风险、优势与劣势并存，但通过S、W、O、T的对比分析，可以清晰地看出： O＞T、S＞W； 同时，部分劣势和威胁条件我们也可以通过适度地转化而形成对本项目的优势和机遇

通过对庙港以及该地块的分析，初步研判为： 该地块有一定的投资开发价值

项目基本定位分析
纯商业定位分析
考量该地用地性质为商服用地（≤40年）、限高（ ≤ 四层），因此我们首先考虑的是将其全部作为商业项目进行开发，则可以考虑以下几种业态方式： 依托当地资源优势——专业市场（如螃蟹交易市场）； 依托太湖景观优势——酒店等旅游服务业； 普通商铺形式等

纯商业定位分析——专业市场
考量到该地专业市场还处于起步阶段，庙港目前已有一新一旧两个农贸市场，结合当地特色资源，可考虑开发较大型的螃蟹交易市场
总建18689m2
如果全部开发为专业市场，则该螃蟹交易市场体量较大，建成后将成为太湖地区最大的螃蟹交易市场

这种定位是否可行呢？
专业市场——螃蟹交易市场特征
在综合考察庙港与七都螃蟹交易市场，我们可以发现以下异同点： 1、螃蟹交易市场主要临河而设； 2、螃蟹交易市场主要是自发形成，即在养殖原产地，由养殖户的聚集而形成一定的规模，最终形成螃蟹交易市场； 3、七都和庙港的螃蟹交易市场也存在一定的异同点：
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