阜阳**国际花园 ――小高层产品建议 上半年市场分析 上半年阜城完成房地产开发投资14.36亿元，同比增长30.7%，但也远低于全省同期平均值63.4%。房地产投资占GDP的比例由06年的4.9%提高到今年的7.4%， 房地产投资占固定资产投资额的比重为30.9%，高于全省平均值25.0%达6个百分点，房地产投资增速较快，房地产投资占全市固定资产投资额的比重明显增高 上半年阜阳市国土资源局实际挂牌、拍卖土地为870亩，同比增长31.2%。但由于受宏观调控政策、房地产市场形势影响，在上半年出让的19幅土地中， 流拍未成交地块达6幅，实际有效供应商品开发用地仅为413亩，同比有效供地反而下降了37.7%，这将进而影响阜阳住房建设计划的实施。同时，阜城廉租住房和经济适用住房的土地供应上半年未能完成征地划拨，现正在进行土地报批 商品房市场供应总量加大，1-6月阜城商品房施工面积完成369.2万平方米，同比增长14%；房屋竣工面积37万平方米，同比增长98 %；商品房开工面积123.5万平方米，同比上升20.4%；住宅开工面积103.5万平方米，同比增长14 %。 受税收政策影响，二手房转让总体下滑。1-6月，二手房转让1088套，建筑面积10.77万平方米，其中住宅974套，9.39万平方米 供求形势 施工面积：369.2万 +14% 竣工面积：37万 +98% 住宅开工面积：103.5万 +14% 住宅销售面积：48.4万 -1.4% 供应加速，需求减速 市场供应充足，下半年新开工面积增幅较快，短期内竞争激烈，形势严峻 市场需求减弱，成交量同比下降1.4%，宏观调控负面影响逐步显现 住宅销售面积占住宅竣工面积的倍数为1.38，较去年同期下降130%，如果市场持续低迷，商品住宅的空置面积将大量增加 价格走势 近六年来，阜阳住房价格每年均保持了2位数的增长，在2002年至的四年间，阜阳房价由于基数较低，增幅虽较大，但增加额较少，四年间的房价增长应该属于恢复性增长。 阜阳房价在自以来的增长近70%，8月份商品住宅平均价格每平方米为3091元，同比增长20%，绝对值增加额为516元/平方米，虽然增长幅度较去年有很大降低，但其仍处高位，使阜阳商品房价格处在高价位运行。不过下半年以来的516元增加额基本上都是在8月至1月份完成的，1月份以来，阜阳房地产价格的增长基本上处于停滞状态 上半年，阜阳房价增长基本处于停滞状态。下半年价格上升空间不大 项目所在的二环板块是竞争最为激烈的区域，区域价格基本维持在2900-3500元/平米的范围内。 部分楼盘在近半年内价格有所上调，但由于市场低迷，众多楼盘在奥运期间推出特价房，优惠幅度将价格的上调基本抵消 各板块代表楼盘价格表现 面积与总价走势 中小面积户型已经成为市场的主力 85-110平米户型占市场52% 90/70政策将产品同质化问题变得更加严重 主力总价仍集中在25-40万之间 面积变小，单价略有上升， 25-40万主流总价短期难以有所突破 总体市场分析 未来市场预测及对策 一线城市：受928等新政影响北京深圳等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过20% 二线城市：受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30% 三、四线城市：已经开始传导，价格增速减缓，成交量出现大幅度下降 对策： 走量——高度保持市场敏感，把握、主动创造小阳春，快速出货 回现——看短不看长，降低不确定性风险影响，现金为王 区域市场楼盘分布 07年区域年去化量在30万方左右 08年1月—8月区域去化量在11万方，与去年同期相比下降25% 加上本案区域未来1年内推案总量将超过30万方，竞争压力重重 区域市场存量 区域价格及主力户型 区域内项目普遍销售不佳，主要产品形态为多层 部分楼盘多层即将进入清盘阶段，小高层建筑形态将在未来集中放量。 产品户型、面积重叠，同质化严重。 新开楼盘上城国际和天瑞名城多层85-110平米户型占50%以上 产品同质竞争，价格暗降 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看