中海熙岸营销策略方案 营销报告框架梳理 开 篇 市场：围绕市场，展开调研（详见附件） 一、胶南城市地位 该部分集中解决3个问题： 1、胶南城市价值在哪？ 2、胶南发展前景怎样？ 3、胶南投资置业吸引力在哪？ 2001年，青岛市开发西海岸系列政策出台实施…… 2002年，“挺进西海岸”发展战略定策…… ，青岛提出构筑“三点布局、组团发展、一线展开”现代化大城市框架的战略。 胶南琅琊组团、灵山卫组团在列，西海岸（黄岛、胶南）发展提速…… 12月27日，青岛胶州湾海底隧道工程在薛家岛端正式开工建设，贯通…… ，跨海大桥主体工程实施，年底工程完工…… ，“环湾保护、拥湾发展”战略，胶南区域再次升温…… 胶南的发展规划 结论：胶南五大优势，注定不凡 二、胶南市房地产市场调研 该部分从3个方面展开调研分析 1、胶南地产市场环境 2、胶南地产市场整体特征 3、胶南地产市场板块划分 08年全国地产市场形势 国家宏观调控力度加大，银根紧缩，中小型开发商面临资金短缺的艰难形势。北京、 上海、深圳等地开发商变相降价或直接降价引起部分区域的价格松动，一线城市成 交量增幅放缓，二三线城市投资客户明显减少；年底降入冰点。 08年青岛地产形势 青岛下半年成交量持续放缓，而进入10月份之后成交量急剧下降。整个青岛地产市场 冰冷；在价格方面，市内四区价格部分项目各种形式降价促销，打折、送礼比比皆是。 11月低到12月初，随着降息以及首付降低等地产政策出台，成交量有所回升。崂山区、 城阳区、李沧区08年放量较大，成交量占总成交量的比例较大 1、地产市场大背景 2、胶南市房地产市场特征 市场板块化更加明显，住房建设布局主要集中在“两区、两组团”，“两区”即老城区、 东部新区，“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。 08年胶南市开发量加大，同质化楼盘较多 区域房价涨幅继续放缓，房地产市场格局变化微妙，销售量锐减。 经济适用房、限价商品房、城中村改造、旧城改造力度继续加大。 国家宏观调控后，中小户型成为胶南市场主力，市场竞争压力继续加大。 中海等多家知名开发商介入胶南，本土中小开发商和中小盘项目加大整合。 随着青岛跨海大桥、海底隧道、滨海大道的开工建设，胶南房地产将继续呈现稳中有升的态势。 房地产调控政策、金融政策实施力度加大，开发商资金紧缺。 全球性经济危机购房者更加理性，“持币待购”现象严重 1.新胶南城市核心，现代的规划设计+优越的自然景观；行政商务中心，核心居住区。 2.住宅项目较多，开发总量较大，竞争空前激烈。 3.09年区域项目产品向多样化发展：花园洋房、多层、小高层、高层 4.80-120平米中等户型占比例较大，房型以套二为主 5.近海区域高层偏多，同质化严重；胶南区域客户对高层认可度不高。 6.新开发项目较多，部分项目由于投资客户、度假居住客户较多，实际入住率不高。 7.购买客户总量06年以后逐渐以自住为主，异地投资、休闲度假、养老客户较少 8.由于国际经济形势、国内地产市场形势严峻，自住、投资客户观望情绪严重 聚焦“新城区板块”特征 三、竞争个案分析 该部分分析与本案紧邻的项目情况： 1、竞争性项目情况 2、项目特色 本案周边项目分布 心怡苑实景 麟瑞商务广场实景 海怡嘉园实景 金地花园实景 银盛泰 1、竞争性项目分析 金地花园、海怡嘉园、海韵丽都、海悦华庭等作为海景房，主打海景资源牌，吸引外地投资客户。 欧美世纪花园开盘较早，销售周期较长，部分多层现已交付，目前主推小高层、高层住宅部分，欧式风格初步展现，社区氛围趋于成熟。 华达文锦公寓、康大联创、麟瑞商务广场均为SOHO性质的商住楼项目，康大联创、麟瑞商务广场设置60平米以下小型SOHO公寓，文锦公寓户型集中与80-100平米。 心怡苑是本地开发商开发的小盘项目，产品优势，价格优势、地段优势较为明显，销售至尾盘。 帝邦·帝海户型较多，英派斯健身俱乐部进驻项目，形成社区亮点，户型多样，配备1000元/平米精装修样板间，价位较高，均价在5200元/平米（含装修）左右。 银盛泰进军西海岸的第一个项目，区位配套较好，周边景观资源丰富，产品多样品质卓越，多方面综合力展现出该项目的竞争力，必然引起广泛关注。 现有项目以小高层、高层为主，多层物业稀缺。 注：金地花园、帝邦·帝海、银盛泰单独拿出，作为个案分析 特征综述 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看