第一篇：小户型创新背景浅析
一、政策背景：
5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上

该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键

10月22日，财政部发布《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活》的通知，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点

二、杭州市住宅发展规划
住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%

保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米

普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套

三、政策促使小户型创新：
由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一

而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫

一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争

工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临

随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级

第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析
一、何为“偷面积”

1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》

偷法：
1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大

1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售

2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算

偷法：
巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发

增加层高，一层产权两层实用

二、“偷面积”的几种常用方法

1、不计面积的
1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
空间的延伸

1-2、落地凸窗(2.2米内)
空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积

1-3、可局部拆卸内假凸窗
增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高

1-4、两层高以上的普通大露台
增加使用面积但是不占用房间面积

1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园
增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积

1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间
增加辅助使用空间

1-7、双首层设计的”地下空间”
增加辅助使用空间或变现更多实用面积

1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积
增加辅助使用空间

1-9、 超高内庭院
可变现实用面积

1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层
增加辅助使用面积

2、计半面积的
2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊

2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊

2-3、可以变房间的内阳台

2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊

3、计一层面积的室内超高层
3-1、室内4.0米以下
增加空间体量和舒适度

3-2、室内4.4米－6米甚至更高
增加空间体量还可加楼板变现使用面积

4、少分摊公共面积
4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等)
减少公摊建筑面积，增加套内实用面积

4-2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)
减少公摊建筑面积，增加套内实用面积

4-3、模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积与入户大堂相连)
增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积

三、“偷面积”惯用手法汇总

四、利用凸窗“偷面积”

1、技巧：
把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来

2、缺点：
大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫

五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁

1、技巧：
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
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