芜湖县农副产品批发市场 营销策划方案 杭州博望 7月 近期我司与贵方就项目各项工作做了较为深入的沟通交流，我司根据双方沟通的思路及对项目的思考，在此就下一阶段营销工作的思路、方案、计划做如下汇报 前期工程进度较慢，目前进度开始加快，根据提供工程进度表，工程全部达到预售条件时间为：10月10日 若如期完成，可满足我司对预售节点的预期 已投放媒体有：两块户外大牌，派发8000份单页，现场围墙；前期建议媒体较多没有落实 目前项目知名度和媒体对销售的带动都非常有限 已到位：单页、折页、礼品杯、纸杯、档案袋 未到位：户型单页 目前共接待来访、来电客户139组，主动拜访商户513组 考虑到接下来客户量的增长，希望户型单页及早到位 目前项目客户积累量较少，蓄客是下阶段工作重点 近期需要解决的重要问题 Q1：如何准确定价？ 思考点——目前商业市场尤其是专业市场竞争格局，项目与之竞争优劣势。 Q2：如何安排推盘？ 思考点——推盘需要考虑业态分布特点、各栋产品位置特点、涨价的需求 Q3：如何有效推广？ 思考点——针对县级市场特点选择媒体和推广手法、长期和节点性推广的区别 如何定价影响全局，甚至关系成败，需细之再细！ 定价是基于对市场宏观与竞品项目的细致分析，自身优劣势的充分认知，还要从项目全局角度来把握 宏观商业市场概况 分析：住宅底商和专业市场供应量在均出现大幅度增长，有所减少，上半年一般商铺供应量大于去年全年的供应量 近三年湾沚镇商业市场供应量统计 数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网 上半年市场数据统计分析 数据来源：芜湖县住宅与房地产信息网 一般商铺包括酒店、办公等所有商业性质的铺面 截止到6月30日，湾沚镇商业铺面市场存量为2417套，比5月份统计数据2330套有所增加； 一般商铺的去化较好，但总体库存量依然较大；专业市场的供应量远大于市场的去化量，仍然处于么供大于求的状态，后期整体销售压力增大 宏观商业市场概况 目前市场处于大规模开发后的缓慢消化阶段 商业市场发展概况 一、湾沚镇在之前基本没有大型专业市场（除徽商城和中法机械商贸城外），市场竞争不是太激烈，当时市场供应都是以住宅底商为主，推盘量有限且价格较高。 二、从下半年开始，商业市场供应量骤增，出现大量商业配套市场和专业市场（如阳光商业中心、湾沚1号、苏皖、皖江、中方新城、中鑫钢贸城等），专业市场中家居建材类所占比例最高。 三、由于商业推盘的集中和住宅底商的同步放量，导致目前市场去化速度较慢（6月份共成交8套），专业化市场难以成形。近期没有发现大型专业化市场进驻湾沚镇，且部分商业的工程处于停滞阶段（苏皖） 小结 宏观商业市场概况 主要竞品楼盘调研 定价分析——本案与周边项目比较分析 目前周边项目内街产品以一拖三为主，为了可比性，我们先推导本项目若一拖三产品价格，再根据市场行情，推导一拖二产品价格 根据我们从多个客观因素打分（品牌和招商指标我们定的是后期努力达到的分值），结合各个因素的权重，得出各项目总分数，再根据目前各项目实际成交价格情况，得出单位分值对应的价格系数，从而得出我项目成交价格区间：3471-4102元/㎡。不过这个价格有很多因素需要交代 定价分析——本案与周边项目比较分析 1、周边3个项目中销售速度有很大差异，如苏皖价格较低，销售速度较快，中鑫各方面因素都不如苏皖，但价格却比苏皖高，销售前期几乎停滞。从这个角度，苏皖的价格参考价值相对较大； 2、交通因素方面：与苏皖相比，南湖路跨芜宣高速，滨湖路目前仅修至规划路，未来情况不清楚，现状南湖路更有优势；另外项目南侧临粮食储备库，现状缺少道路；因此整体交通优势要弱与苏皖； 3、稀缺性因素：我项目唯一系和专业性是的稀缺性最高，苏皖业态和种类齐全，一站式批发购物，也有一定稀缺性，皖江由于建材家居项目较多，稀缺性较弱，中鑫近期定位改为汽配城，对销售有带来一定起色； 4、品牌和招商：品牌方面苏皖优势明显，其他项目差距不大，目前项目和开发商品牌影响力弱，我们的打分是基于后期努力达到的目标，招商打分也是这个考虑； 5、产品因素：以上价格推导没有考虑产品因素，我项目产品与其他项目相比，在进深、开间、层高等方面有一定的劣势，对价格有一定影响； 6、另外，由于我项目紧邻苏皖，各方面因素更为接近，最具有可比性； 综合以上，我们认为我项目内街若按一拖三产品推导，价格在3600-3800元/㎡比较合理，根据一般商铺楼层价格差规律，该价格对应的1—3层价格分别约为：5500元./㎡、3000元./㎡ 、2500元./㎡ ，从而一拖二均价为4200元/㎡左右。皖江一拖二和一拖三的价差400元/㎡也与此推论基本一致，因此我司综合考虑后，建议内街一拖二商铺销售均价为4200元/㎡。 根据常规外铺与内铺的差价关系，并参考皖江内外铺差价（1000元./㎡），我们建议B1#B2#楼一二两层均价5500元./㎡，A2#A3#位置更优，建议均价6000元./㎡。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看