颐和广场开盘前营销策略方案
青岛同策 12月
营销环境梳理
壹
国家“稳定调控，防止房价反弹”的基调下，宏观政策将持续从严不放松
宏观政策
明确山东将试点商品房现房销售 青岛招商银行等3家银行取消首套房85折利率优惠
青岛首套房贷折扣越来越少 10家银行仅余4家还可申请利率85折 要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求
住建部负责人表示房价不具备全面反弹条件，将适时问责地方官员 严格监控各地的房地产调控政策变化
8月
9月
10月
十八大基调：明年加强房地产市场调控 维护社会和谐
宏观政策
提出加强房地产市场调控和住房保障工作
保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合 着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化 扩大营业税改征增值税试点地区和欧亿·体育（中国）有限公司范围，健全资源性产品价格形成机制 积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平
“保障和改善民生”正是新一届中央领导集体的重要任务之一。站在这个高度看待房地产调控，意味着房地产调控已不仅仅是一项经济工作，表明了中央对住房居住属性的高度认可和重视

市北区四方区合并为新市北区，给本项目带来规划利好，但尚未进入实施阶段，利好有待进一步落实
市南市北板块
政府、CBD
李沧板块
城阳板块
北部中心
高新区板块
规划、产业
开发区板块
环境、资源
崂山板块
环境
部分行政区划调整的主要内容是：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。 撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域

四方区板块
规划利好
此项规划政策会减少部分客户对“老四方“的区域抗性，增加区域认可度，给本项目带来利好。但未进入实施阶段，利好优势不明显

随着刚需逐渐入市，青岛整体成交缓慢回升，新市北区成交价格和成交量均处于市内区洼地
青岛成交量价
1-11月份，青岛市全市住宅累计成交79305套，739.9万平米，同比11年有较大幅度下滑，分别上涨20.3%和23.6%。成交量同比有所回升。主要是由于近期信贷等政策定向放宽，刚需市场放量、成交有所回升，加之即墨、胶南等地开始征收房屋维修基金，8、9月份集中签约，推动8-9月成交量的上涨。 青岛市全市住宅累计成交均价为7933元/平米，同比11年同期的7481元/平米，上涨6%，未出现大幅上涨的现象，基本持平

青岛市各区市累计成交量当中，以城阳区11345套排名第一，其次为李沧区成交10995套位居第二，胶州市成交均10068套，位列第三名。 青岛市各区市累计成交均价当中，以市南区25518元/㎡排名第一，其次为崂山区16333元/㎡位居第二，老市北区以14203元/㎡位列第三，而新市北区以10889元/㎡位居第四，成交量最大的李沧区成交均价8354元/㎡ 新市北区无论成交数量和成交价格都处于市内区洼地
青岛市住宅成交以80-100㎡，均价6000-7000元/㎡的小面积低总价刚需产品为市场主力成交产品
青岛成交结构
青岛市各区市住宅成交面积结构当中80-100㎡产品占比56%，成为成交主力，其次100-120㎡以及60-80㎡三个面积段占比均为10%，中小面积产品占比较大，刚需特征明显。 青岛市商品住宅成交价格结构当中，6000-7000元/㎡占比18%位居第一，其次为5000-6000元/㎡和4000-5000元/㎡，占比分别为15%和14%，刚需特征明显

当前严峻的政策调控之下，市场形势不乐观， 刚需产品成为市场主流成交产品
1、宏观政策将持续从严不放松，十八大确立明年加强房地产市场调控基调； 2、市北区四方区合并为新市北区，给本项目带来规划利好; 3、调控效果显现，青岛反应尤为明显，成交量大幅下滑，刚需为成交主力； 4、小面积、低单总价的刚需产品成为市场主力成交产品

宏观市场小结
营销环境梳理
壹
新市北市场走势
区域内存量房降价求量，新盘首推低开，价格因素主导市场
量价走势：价格杠杆作用明显，总体均价稳中有降 上半年新盘推量少，特价房占主导； 6-9月万科城、海岸锦城降价加推；湖岛世家低价首开，低价房源销量良好。
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