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旅游地产开发 ——《只有一个金海湾》读书笔记
许向波 11月15日
第一章 旅游地产的战略
旅游地产的产业链
常规地产开发与旅游地产开发的区别
常规地产开发，在产业层面更注重住宅本身的深层开发，注重的是居住功能（见图2-2）。而对于旅游地产开发，它的功能是复合的，并由三层产业链的复合来表达的。 旅游地产的三层产业链是以旅游产业为核心，配合旅游产业的配套产业及旅游促进性相关的关联产业.
旅游产业： 旅游产业指旅游配套也可能是旅游项目本身，例如：娱乐体育项目、旅游纪念品/手工艺品、旅游地产等。 配套产业： 配套产业指与旅游产业直接相关的欧亿·体育（中国）有限公司，例如：酒店餐饮、特色商业、观光农/渔业等。 关联产业： 与旅游没有绝对相关性，但对旅游有促进作用，或至少没有妨害，例如：会展业、住宅产业、研发中心、创业产业、教育产业等

小结1、旅游地产战略制定要点
1. 战略制定要着眼于区域开发。 2. 战略选择基于宏观经济和城市规划的长期发展，以及以财富阶层生活为导向。 3. 旅游地产驱动力的选择是战略核心。 4. 复合产业链、复合开发主体、复合功能、复合消费群的共融是旅游地产开发的终极目标

第二章 旅游地产的启动
旅游地产的双核启动模式
双核启动模式，即旅游配套与销售型物业的双管齐下，启动销售型物业的同时，推进度假区的区域成熟，其优势在于尽量平衡获取资金的安全与旅游地产开发利益间的平衡。 双核启动模式一方面在一定程度上降低了企业对大规模配套投入的资金风险，另一方面可以在短期内先形成一定的区域人气及成熟度，并由此获取销售型物业的高溢价

旅游地产启动区选址
启动区选址的二维评价体系：
评价体系的第一维：区域土地价值评判 在启动必须成功且安全的绝对前提下，需兼顾旅游开发长远的价值兑现，建立土地的启动价值评判，其体系包括三大体系的九大原则，即： 规划难度体系：包括地块分布、地势条件、规划条件的三大原则 开发难度体系：包括拆迁难度、联动开发性、市政配套的三大原则 资源评估体系：包括资源条件、交通系统、商业配套的三大原则
评价体系的第二维：三阶段目标符合度评价 远期目标，不影响旅游开发的整体效果及最终的利润最大化； 中期目标，要阶段性达到的区域旅游开发目标； 近期目标，特别是启动期间的短期目标，尤其是对回现的需求

旅游地产的客户选择
常规陌生区域成功大盘客户群规律：
旅游度假地产客户规律：
旅游度假地产客户分类研究
度假产品定位的两大原则
原则一：复合产品线的必要性 度假产品作为一种全新功能的产品形式，它与居家产品在客户的内在需求上是存在根本不同的。作为非刚性的生活需求，金海湾首期产品的整体原则是遵从客户对资产保值与资金需求的内在特征，以控面积控总价为最主要的衡量尺度。 从销售物业来说，金海湾的住宅共分为三期进行开发，产品类型包括酒店式公寓、别墅及度假公寓，而且在90平方米以下的户型占到了总数的99%，更有近八成的户型为58平米的一房产品。即便高层的单价已经超越当时惠州别墅的价格，但单套产品的总价并不高，这是热销的关键原因，也是迎合了客户投资及度假需求的最佳反映。 注重总价控制是热销的产品前提，而别墅及公寓两种产品线的同步入市的原因有二：一是别墅产品保证度假氛围的体验，二是保证高价格及市场热销的同步，金海湾并未放弃高端定位，最终形成了“复合产品+高形象+控总价”产品系统模式

度假产品定位的两大原则
原则二：产权式酒店的推动力 金海湾选择产权式酒店的初衷是为了迅速积累区域的人气，随着金海湾旅游通道的打通，酒店确实成为驻留人气的最佳载体，这既减少了前期可能因入住率少而引发的人气问题，也让公寓的投资潜力不言而喻。产权式酒店既避免经营酒店带来的风险，又减少了开发企业的资金压力，还可以获得未出售产权部分的长期性收益，在获得高溢价的同时与投资者实现了共赢。 产权式公寓其一应是基于投资客户、开发商和酒店管理公司之间维持了稳健且可见的现金关系，两年多的运营后，凤池岛酒店公寓周末每晚的入住价格已突破千元，这是决定产权式公寓是否成功的关键性因素；其二便是开发主体对持有盈利与现金压力的平衡选择，前期资金安全考虑？还是后期酒店持有盈利最大化？这都是开发主体需要在选用产权式公寓前的企业决策选题。
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