风物长宜放眼量 —沈阳公司营销工作汇报 汇报内容 第一部分：沈阳市1-10月市场概况 第二部分：项目营销工作总结 第三部分：项目营销调整措施 1.1、沈阳市宏观市场分析 1、沈阳市商品住宅市场——供应持续旺盛、销量不升反跌 虽然数据来源不同，但共同反映了今年沈阳商品住宅市场的特点：供应量同比上升，销售量同比下滑比较严重，整体上供过于求，沈阳市场成为买方市场，市场竞争激烈 表 1 不同数据来源的08年沈阳住宅市场供销情况对比 表2 1-9月份各大中城市商品住宅市场销量对比（万平） 数据来源：中指研究院 由全国统一口径统计的中指数据：1-9月沈阳市场虽然出现了销售面积同比萎缩的局面，但与其他大中城市比较来看，沈阳市场萎缩幅度较小，市场表现相对较好 2、与其他城市相比——同比销量下跌，跌幅相对较小 图1 供应及销售总量对比 新峰房产局备案数据是没有经过人为处理最原始也最真实的数据，因此本报告予以采用。1-10月沈阳市商品住宅供应同比增长9.9%，而销售量同比减少15.2%，导致1-10月份的供销比偏高，达到了1.33，打破了之前的供销比基本平衡的局面。截至10月份，沈阳市商品住宅累计可售面积1103.82万平，约相当于全市13个月的平均销量，且今年上半年商品住宅施工面积为4356万平，预计未来几年内沈阳市商品住宅供应将持续旺盛。 3、沈阳住宅市场的拐点年——从供求平衡到供大于求 图2 沈阳市商品住宅年度供销比对比 数据来源：新峰房产局备案 由于供过于求，今年商品住宅价格上涨面临很大的市场压力，沈阳市场今年1-10月商品住宅的成交均价只比全年略增了1.69%， 表3 沈阳市商品住宅成交均价年度对比 4、近期沈阳市场趋势——观望氛围浓厚，销售压力增大 1-7月，沈阳商品住宅市场销售面积为549.59万平，比去年同期的574.79万平微降了4%，整体上是平稳运行的。但从8月份开始销售量同比明显下滑，8、9、10月分别同比下降18.9%、31.9%、39.2%，降幅逐月增大，说明观望氛围从8月开始在沈阳蔓延并不断加重。 例证1 数据来源：新峰房产局备案 万科系的6个在售项目涵盖了沈阳市且产品线完备，基本可以反映沈阳房地产状况。6个项目6-8月的销量基本保持稳定，9月份因为有房产秋交会的优惠政策出现集中放量，十月份突然出现销量大幅下滑，6个项目总的销售面积1.85万平，仅是7、8月份的二分之一，11月份上半月销售总面积仅0.62万平，市场的观望态势已成。 例证 表4 万科系产品近5个月的销售状况（万平） 数据来源：新峰房产局备案 根据最近三个月对项目竞品的统计，从10月份下旬开始，各项目的到访与成交量均出现了较大幅度的下降。一方面是因为受大势影响客户普遍持币观望，另外随着天气转冷，沈阳市场传统淡季也影响了房地产市场的销售 沈阳房地产观望情绪形成原因分析 全国的房地产行情下行形势的影响：由于地域及自身房地产的特点，沈阳市房地产的调整总是落后于南方其它城市半拍，当南方城市如深圳等开始调整时，沈阳市房产市场基本不受影响，当过2-6个月后，调整效应才会在沈阳市显现； 供过于求的市场状况使得各楼盘纷纷推出降价促销措施，买涨不买跌的心理促使客户观望； 世界范围内的金融危机使客户调低未来收入预期，经济行为趋于保守； 国家及地方政府出台的相关政策细则迟迟未定，很多客户等待细则出台； 42图5 价格原因形成市场观望过程 1.2、浑南新区1-10月市场分析 浑南新区市场——供过于求比较严重，市场竞争非常激烈 浑南新区1-10月商品住宅供销比例达到1.66，供过于求的程度甚于全市水平，下半年以万科的两个楼盘新里程和新榆公馆为首各楼盘纷纷降价促销，浑南新区的成交均价从6月开始一路走低，9、10月份甚至低于全市平均水平 图6 浑南新区08年1-10月商品住宅供应销售及成交均价走势 图7 供应及销售总量对比 表5 成交均价及楼盘平均销售面积对比 浑南新区商品住宅供应面积同比减少22.8%，销售面积同比减少6.8%，但是因为07年上市未销售的73.48万平带入今年，使得今年市场压力增大。截至今年10月份，浑南新区商品住宅可售面积200万平，供应量的增加拉低了住宅的销售价格，成交均价比去年同比降低3%，另外，今年的在售楼盘数量也比去年增加了10个，浑南新区的市场竞争环境比去年严酷 表6 浑南在售楼盘数量及平均成交面积对比 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看